Hallo zusammen, 😊
Heute soll es mal um ein anderes Thema gehen, in dem ich beruflich sehr tief involviert bin.
Ja ihr habt richtig gehört keine Technische Analyse.
Die Denkmalimmobilie und die mögliche Steueroptimierung.
Wieso sich das so gut rechnet und warum meiner Meinung nach jeder mindestens eine besitzen sollte.
Ich bin aktuell bei einem „relativ“ großen Immobilienvertrieb/Projektentwickler tätig.
Wir sind spezialisiert auf Kapitalanlagen im Bereich Neubau und Denkmalimmobilien.
Ich habe letztens ein interessantes Gespräch mit @Hannes_SK geführt in dem klar wurde, dass das evtl. doch für mehrere Leute interessant sein könnte.
Ich werde nun einmal grob das Konzept erklären und im Abschluss noch eine realistische (aktuelle Daten) Berechnung zeigen, wie das bei einem Steuersatz von 30% aussehen könnte.
Was macht die Denkmalimmobilie so besonders?
Der Kerngedanke bei einer Investition in eine Denkmalimmobilie ist die Steueroptimierung, da sich der Staat hier eine Sonderabschreibung hat einfallen lassen. §7i EstG.
Das interessante hierbei ist, da das Ganze im Gesetzbuch verankert ist, handelt es sich hierbei nicht um Spekulation, sondern um belegbare Fakten. Da ich ja grundsätzlich (siehe meine Technische Analysen) ein Fan von klaren und kalkulierbaren Daten bin finde ich das ganze super.
Die Abschreibung bei einer Denkmalimmobilie liegt bei durchschnittlich 8,3% auf 12 Jahren. Heißt man kann den gesamten Sanierungsanteil einer Denkmalimmobilie in 12 Jahren abschreiben.
Dieser liegt bei circa 70% +-5% des Kaufpreises, das variiert vor allem mit der vorherigen Nutzung des Objektes (ich werde immer unsere Daten benutzen da ich diese sicher belegen kann).
Das klingt für einige jetzt evtl. erstmal sehr kompliziert – ist es aber eigentlich nicht.
Wenn ich z.B. eine Immobilie im Wert von 500.000€ kaufe mit einem Sanierungsanteil von 70% liegt kann ich 350.000€ des Kaufpreises auf 12 Jahre abschreiben.
Heißt ich habe jährlich einen Abschreibungsbetrag von 29.000€. Diesen verrechnet man dann mit seinem aktuellen Steuersatz. Heißt bei einem Steuersatz von 30% bekomme ich jährlich ca. 8.750€ von der Steuer wieder.
Das sind 730€ pro Monat die mir Papa Staat für meine Immobilieninvestition erstattet das variiert natürlich je nach Steuersatz.
Ist das alles bisher verständlich? Falls nein gerne Fragen in die Kommentare.
So zu der Denkmalabschreibung kommen dann allerdings auch noch die Punkte: Mieteinnahmen, Abschreibung der Zinsen, Abschreibung des Altbauanteils, Abschreibung Tiefgarage, Küche, etc.
Zudem sind Denkmalimmobilien i.d.R. auch für zinsbegünstigte KFW-Darlehen qualifiziert.
Natürlich kommen sie nicht auf den Energetischen Standard von einem sehr Energieeffizienten Neubau (KFW 55 / KFW40).
Allerdings befinden sich unsere Denkmalobjekte und auch die meisten die ich bisher kenne beim regulären Neubaustandard KFW100.
Ich werde euch nun einmal ein Rechenbeispiel geben mit dem klar werden sollte, wieso auch sehr gut rausgepickte Bestandsobjekte es schwer haben werden, eine ähnlich hohe und vor allem ähnlich kalkulierbare Rendite zu erwirtschaften.
Rechenbeispiel anhand aktueller Zahlen:
Denkmal & Altbau – AfA
Investitionsvolumen 500.000,00€
Sanierungsanteil 370.000,00€ (rd. 74%)
Altbauanteil 100.000,00€ (rd. 20%)
--
Denkmal-AfA 30.500,00€ p.a. / durchschnitt 8,3%
Altbau-AfA 2.500,00€ p.a. / durchschnitt 2,5%
Werbungskosten
Zinsaufwendungen 20.000,00€ p.a. (500.000,00€ x 4,0%)
(Kein KFW-Darlehen berücksichtigt)
Einkünfte aus V&V
Mieteinkünfte 10.500,00€ p.a. (75m² x 12€ Kaltmiete)
Insgesamt:
Denkmal & Altbau AfA 33.000,00€ p.a.
+ Zinsaufwendungen 20.000,00€ p.a.
./. Mieteinkünfte 10.500,00€ p.a.
Saldiert
42.500,00€ p.a.
Steuersatz 30%:
12.750,00€ p.a. / 1060€ mtl. / 153.000,00€ Steuererstattung in 12J
Steuersatz 40%:
17.000,00€ p.a. / 1415€ mtl. / 204.000,00€ Steuererstattung in 12J
Kapitaldienst:
Zins u. Tilgung 2.300,00€ mtl. (500.000,00€ x 5.5% Zins u.
Tilgung)
NK nicht umlegbar 100,00€ mtl.
Mieteinkünfte 900,00€ mtl.
Aufwand vor Steuer 1.500,00€ mtl.
Steuererstattung (30%) 1.060,00€ mtl.
Aufwand nach Steuer
450,00€ mtl.
Nicht berücksichtigt
AfA Einbauküche
AfA Stellplatz/TG
Grunderwerbsteuer/Notarkosten
KFW-Darlehen + Tilgungszuschuss
Grundsätzlich gilt - sobald die Denkmalbescheinigung der Behörden vorliegt kann die Steuererstattung entweder über die jährliche Steuererklärung oder über einen Monatlichen Freibetrag beansprucht werden.
Außerdem halten sich Denkmalimmobilien oftmals besonders gut im Wert da es sich hier meistens um sehr schöne/besondere Objekte handelt. Allerdings möchte ich das gar nicht in die Kalkulation einfließen lassen, da das nicht das Hauptziel einer Investition in eine Denkmalimmobilie ist.
So das waren jetzt viele Zahlen – allerdings wird denke ich ziemlich deutlich wie gut sich sowas rechnen kann, insbesondere wenn man einen hohen Steuersatz hat. Bei 42% kommt man schließlich ungefähr bei +-0 nach Steuer Aufwand raus.
Zusätzlich ist dies alles ohne Eigenkapital gerechnet (außerhalb der regulären Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer) etc.)
Demnach halte ich es insbesondere als Gutverdiener sinnvoll permanent mind. eine Denkmalimmobilie zu kaufen, diese für 12 Jahre zu halten und dann steuerfrei zu verkaufen. Daraufhin kauft man eine neue und das Spiel beginnt von neuem.
Ich hoffe euch hat dieser Beitrag gefallen und ich konnte euch evtl. etwas für das Thema begeistern. Ich finde es persönlich super sinnvoll sich neben Aktien und Crypto auch Immobilien zu nutzen zu machen.
Wenn man dann auch noch Steuern in den Vermögensaufbau mit einfließen lassen kann finde ich das top.
Fragen gerne in die Kommentare. Auch wenn etwas undeutlich oder zu komplex geschrieben wurde.
Ich wünsche euch einen super Start in die Woche 😊
Eure Melone. Ich wünsche viel Erfolg beim traden/investieren.
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