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Malte
@Malte123
7Mon.·

Frage an die Immobilien Investoren:


Generell ist ja der Optimalfall direkt von Beginn an einen positiven Cashflow mit der Investition zu erhalten.


Wie ist Eure Meinung diesbezüglich im Verbund mit der Länge der Finanzierung?


Je länger diese ist, desto geringer sind die monatlichen Hypothekenkosten und desto leichter ist es einen pos. Cashflow zu bekommen.


Würdet Ihr, nur um von Beginn an positiv zu sein, diese auf zB 40 Jahre festlegen? Wo ist hier für Euch das Maximum / der sweet spot?


Oder ist für Euch eine schnelle Tilgumg wichtiger, gerade im Anbetracht der Zinsen, etwa um neue Finanzierungen tätigen zu können?


Setzt Ihr auf mögliche zukünftige Mietsteigerungen und nehmt deshalb zu Beginn ein „Draufzahlen“ in kauf?



#immobilien

#kredite

#verschuldung

#miete

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22 Kommentare
Adrianoo@HeisenbergBrBa
7Mon.
@HeisenbergBrBa ich achte mittlerweile drauf einfache Mieter zu kriegen mit normalen bzw. Einfachen Ansprüchen. 1-2 anstrengende Mieter können mehr Arbeit und Kosten verursachen wie zwei MFH.
Wenn man draufbuttert oder sogar nur mit Mieterhöhung leben kann ist es Mmn. Iwo der Flasche Weg. Was ist wenn es nicht klappt und dann noch leerstand und eine Sanierung dazu kommt?
Also 2023 im Jahr des teuren Geldes ist kein Platz für Immobilienneulinge mit wenig Kapital.
Stell dir vor du musst 500€ im Monat dazu tun. Dann klappen die Mieterhöhungen nicht so richtig und dann ziehen noch 2 Parteien aus Protest aus und diese musst du dann noch Sanieren lassen.
Im Zweifel gibt dir dann auch keine Bank mehr ein weiteren Kredit.
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Seventrader@7Trader
7Mon.
Never 40 Jahre, da killen dich die Zinsen.

Dann verhandel lieber eine Finanzierung mit Restwert.
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Pascal@Finanzios
7Mon.
Ich selbst würde die Immobilie so schnell wir möglich abzahlen wollen. Dadurch erhalte ich früher meinen positiven Cashflow und kann eventuell nochmals in eine Immobilie investieren oder hab einfach mehr Geld zur Verfügung. 👍
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BoersePG@BoersePG
7Mon.
Kommt darauf an, wie lange du negativ bist und wie sich der Preis entwickelt.
Solang die Miete die Rückzahlung deckt sollte es mM nach keine Rolle spielen ob du jetzt ein zwei Jahre negativ bist.
Auch ist es ja "positiv" für die Steuer, wenn du negativ bist. Bekommst ja etwas Retour bzw. Verringert es dir ja die Steuerlast.

Ansonsten mit etwas mehr EK Einsatz, drückst du auch den Cashflow "in die Höhe".
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Felix@Investor_in_Jogginghose
7Mon.
So wenig Tilgung wie möglich und dafür den Cashflow in tilgungsträger Aktien. Wenn man für 4% wegtilgt kann man auch mit dem Geld Aktien kaufen die 7% bringen. Dazu entwertet die Inflation den Kredit langfristig. Und man kann mehr zinskosten absetzen.
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TomTurboInvest@TomTurboInvest
7Mon.
Letztendlich bestimmt die Laufzeit die Tilgung und auch wieviel du über die Laufzeit Zins bezahlst. Es gibt die ideale steuerliche Sicht vs dass du dich wohlfühlen und auch gut schlafen kannst und in Notfälle auch finanziell nicht ins Schleudern kommst.

Wie bin ich bei meiner Anlegerwohnung vorgegangen:
1. Indexgesicherte Miete, dh jeden Januar wird gemäß Statistik Austria Preisindex die Miete angehoben. Somit inflationsgeschützt.
2. Der Eigenmittel / Fremdkapital Einsatz wurde so gewählt, dass die Miete von Tag1 weg alle Kosten trägt.
(steuerlich wäre es besser weniger EK zu nehmen, aber dafür belastet mich die WHG nicht)
3. Die Finanzierung wurde für 10 Jahre fixiert (1%) um gute Planungssicherheit zu haben.
Ursprünglich waren Sondertilgungen von uns geplant, auf Grund der aktuellen Zinssituation legen wir das Geld aber anderweitig an.

Wir betreiben die Vermietung gewerblich, dh haben uns eine Steuernummer beantragt und sind somit Vorsteuerabzugsberechtigt, dh haben in der Bauphase immer direkt die MWSt im Folgemonat aller Zahlungen zurückbekommen und somit auch den Gesamtkapitalbedarf gesenkt.
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Hodlinvestor@Hodlinvestor
7Mon.
Ich hatte erstmal darauf geachtet, das die Immobilie vom ersten Tag an positiver Cashflow generiert!
Kredite war /sind auf 10 Jahre fest und den möglichst niedrigsten Tilgungssatz gewählt.
Somit konnte ich jedes Jahr ein/zwei Immobilien dazukaufen.
Nach zehn Jahren wurde/werden sie jetzt Jahr für Jahr verkauft.
Mieten hatte/habe ich indexmietverträge.
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