Durchgerechnet: Eigenheim oder Mieter bleiben?

Teil 1

Es gibt viele Gründe, sich für oder gegen eine Immobilie zur Selbstnutzung zu entscheiden. Eine eigene Immobilie ist oftmals auch eine Frage des bevorzugten Lifestyles. In dieser Beitragsreihe geht es aber voll und ganz um den finanziellen Aspekt der Entscheidung. Du lernst, wie du in deiner individuellen Situation eine finanziell sinnvolle Mieten oder Kaufen-Entscheidung treffen und diese selbst durchrechnen kannst. In diesem 1. Teil geht es um die Basics. Er zeigt dir, was alles bei deiner Entscheidung berücksichtigt werden sollte:

• Die alternative Geldanlage zum Eigenheim (Spoiler: Du bist auf GetQuin und solltest sie kennen)
• Welche Kosten beim Kauf einer Immobilie bzw. der Miete anfallen und für einen Vergleich relevant sind
• Welche Parameter und Variablen berücksichtigt und ggf. abgeschätzt werden müssen
• Wie sinnvolle Annahmen für eben diese Parameter und Variablen getroffen werden können
• Wie das Vermögen des Käufers, des Mieters und deren Differenz berechnet werden kann
• Was beim Vergleich der erwirtschafteten Vermögen berücksichtigt werden sollte

Im 2. Teil ( https://app.getquin.com/activity/evjQvBldso ) werde ich das Gelernte mit einem echten Beispiel verdeutlichen. Dieser Teil wird dir helfen, die Überlegungen aus dem 1. Teil korrekt in der Praxis für deine individuelle Kaufen oder Mieten-Entscheidung anzuwenden:

• Ausführliches Durchrechnen eines Beispiels aus der Praxis
• Schrittweises Anpassen dieses Beispiels, um es nach und nach realistischer zu machen

Da viele Parameter nur geschätzt werden können und sich die Wohnsituation regional stark unterscheidet, werfen wir auf diese Aspekte einen Blick im 3. und letzten Teil dieser Reihe ( https://app.getquin.com/activity/GEBmMewkKS ):

• Auswirkungen geänderter Parameter auf das Ergebnis
• Skizzieren von realistischen Szenarien, die das Beispiel aus Teil 2 in die andere Richtung kippen lassen
• Durchrechnen von weiteren Beispielen, die gerne aus der Community kommen dürfen
• Fazit

Mieten vs. Kaufen - der Grundgedanke

Häufig hört man Argumente wie "Jeder zahlt im Laufe seines Lebens ein Haus ab - entweder das Eigene oder das des Vermieters" oder "Kaufen lohnt sich immer, ich zahle die Miete dann in meine eigene Tasche und wohne nach Abschluss der Finanzierung für den Rest meines Lebens mietfrei". Erst einmal klingt das natürlich logisch. Es lohnt aber ein 2. Blick. Für die Finanzierung einer Immobilie zur Selbstnutzung ist in der Regel ein hohes Eigenkapital, das nicht an den Kapitalmärkten angelegt werden kann, sowie ein Kredit, bei dessen Tilgung nicht unerhebliche Zinsen anfallen, notwendig. Außerdem müssen Immobilienbesitzer mit Kosten für Modernisierung und Instandhaltung rechnen, die ein Vermieter nicht auf den Mieter umlegen darf. Der Mieter hat gegenüber dem Besitzer also ein hohes Startkapital, das entsprechende Rendite generiert und nicht zur Vermeidung von Schulden genutzt werden muss. Außerdem liegt die monatliche Miete oftmals - zumindest in den ersten Jahren der Finanzierung - unter dem Betrag, den ein Käufer für Tilgung, Zinsen und Instandhaltung aufbringen muss. Diese Differenz kann ebenfalls gewinnbringend an den Kapitalmärkten angelegt werden. Reicht dieser Vorsprung aus, damit der Mieter ein Vermögen aufbauen kann, das später die monatliche Miete und vielleicht sogar noch mehr abdeckt? Das schauen wir uns in dieser Beitragsreihe an.

Kosten, Parameter und Variablen

Für den Mieter sind primär die folgenden Ausgaben zu beachten:

• Kaltmiete
• Kaution (damit können keine Kapitaleinkünfte generiert werden)
• Bei Miete einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus können zusätzliche Betriebskosten wie die Wartung eines Fahrstuhls anfallen
• Ggf. Umzugskosten 

Der Mieter hängt zudem von folgenden zu schätzenden Variablen ab:

• Rendite am Kapitalmarkt
• Entwicklung der Miete

Ein Käufer hat mit diesen Kosten zu rechnen:

• Opportunitätskosten für das Eigenkapital
• Kaufkosten des Objekts
• Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag, Maklerprovision)
• Gutachter
• Zinsen auf ein Darlehen
• Ggf. zusätzliche Betriebskosten, falls eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gekauft wird. Bspw. Kosten für die Hausverwaltung oder Wartung eines Fahrstuhls.

Der Käufer muss zudem diese Variablen schätzen:

• Instandhaltungskosten (Durchführung notwendiger Reparaturen, bspw. neues Dach zum Werterhalt der Immobilie) 
• Kosten für Modernisierung (bspw. Umrüstung der Heizung oder Ausbau des Dachgeschosses zur Wertsteigerung der Immobilie)
• Konditionen einer Anschlussfinanzierung

Sollte die Immobilie im Laufe der Jahre verkauft werden, können noch Verkaufskosten anfallen:

• Kleinkram wie Energieausweis, Grundbuchauszug, ...
• Kosten für Wertermittlung
• Maklerprovision
• Löschung der Grundschuld
• Vorfälligkeitsentschädigung, sofern ein bestehender Kredit aufgelöst wird
• Umzugskosten

Sollte ein Verkauf geplant sein, muss natürlich auch noch die Wertentwicklung der gekauften Immobilie geschätzt werden.

Sowohl für Mieter und Käufer relevant sind

• Inflation
• Gesetzliche Änderungen, bspw. bzgl. Versteuerung

Gerade letztere können aber nicht wirklich abgeschätzt werden und werden deshalb in diesem Beitrag ignoriert.

Was ist mit Kosten wie Müllgebühren oder Versicherungen?

Keine Rolle spielen Kosten, die von einem Vermieter auf den Mieter über die Nebenkosten umgelegt werden (bspw. Müllgebühren, Versicherung, Grundsteuer, Heizkosten, ...), bzw. Kosten, die der Mieter in den meisten Fällen ohnehin direkt trägt (bspw. Strom- und Internetkosten). Diese fallen bei der Selbstnutzung einer Immobilie an bzw. werden vom Vermieter auf den Mieter umgelegt, weshalb sie ignoriert werden können.

Gibt es noch weitere finanzielle Aspekte?

Ja, diese sind aber sehr individuell, schwer zu quantifizieren und werden in den Berechnungen entsprechend nicht berücksichtigt. Sie können in Einzelfällen aber durchaus relevant sein. Zu nennen wären hier u. a.

• Käufer leisten sich oftmals mehr Wohnfläche als Mieter. In diesem Fall müssten eigentlich nicht nur die Kauf- und Mietkosten zweier identischer Immobilien verglichen werden, sondern die Kaufkosten einer etwas größeren Immobilie mit den Mietkosten einer etwas kleineren Immobilie.
• Käufer investieren oftmals in höherwertige und damit teurere Ausstattung als Mieter.
• Käufer akzeptieren oftmals eine längere Pendelzeit zum Arbeitsplatz, was höhere Transportkosten verursacht.
• Folgekosten von Versicherungsschäden, die nicht übernommen werden. Bspw. Unterbringungskosten bei Wasserschäden.
• Ein Umzug ist für einen Käufer nicht ganz so einfach, weshalb lukrative Jobangebote, die nicht von der eigenen Immobilie erreichbar sind, ggf. nicht wahrgenommen werden.
• Je nach handwerklicher Begabung des Käufers können Reparaturkosten gering oder hoch ausfallen - abhängig davon, wie viel der Käufer selbst erledigen kann.
• Finanzielle Zuwendungen aus der Familie, die nur im Falle des Erwerbs einer Immobilie erfolgen, stellen einen möglichen Vorteil für Käufer dar. Bspw. die Gewährung eines zinsfreien Kredits oder Geldgeschenke.
• Als Immobilienkäufer unterliegt man einem positiven Zwangssparvertrags. Man muss die monatliche Rate an die Bank zahlen. Auch bei ungeplanter Arbeitslosigkeit, Krankheit oder sonstigen erhöhten Kosten / reduzierten Einkommen. Wenn es dann eben nicht mehr für den Kinobesuch reicht, dann reicht es eben nicht mehr. Bespart man monatlich ein Weltportfolio, kann man in Versuchung geraten, in solchen Fällen die Sparrate zu reduzieren und doch ins Kino zu gehen.
• ...

Wie können plausible Werte für die Variablen ermittelt werden?

Viele Werte können einfach ermittelt werden, bspw. die Höhe der Miete bzw. der Kaufpreis, die zu erwartenden Nebenkosten je Bundesland, Kreditkonditionen, ... Einige Aspekte stehen heute aber noch nicht fest, weshalb für diese Annahmen getroffen werden müssen.

Über die Wertentwicklungen am Kapitalmarkt gibt es valide historische Daten. Auch wenn die zukünftige Wertentwicklung davon abweichen kann, geben sie doch einen Hinweis darauf, wie viel Rendite mit Kapitalmarktanlagen erzielt werden könnte. Nimmt man den MSCI World, so lässt [1] einen Wertzuwachs von ca. 5 - 7% pro Jahr als realistisch erscheinen. In [2] wird die jährliche, inflationsbereinigte (!) Wertsteigerung eines globalen Aktienportfolios auf 5,2% in den letzten 120 Jahren und auf 7,6% von 2010 bis 2019 beziffert. Du kannst natürlich auch einfach den Index deiner Wahl auf der Website deiner Wahl auswählen und dir dort die Wertentwicklung anzeigen lassen.

Die Entwicklung der Mieten, sowie der Kauf- bzw. Verkaufspreise von Immobilien, kann leider nur sehr schwer mit historischen Daten untermauert werden. Das liegt u. a. daran, dass Immobilien stärker lokalen Gegebenheiten unterliegen und man nicht einfach - im Gegensatz zu den Aktien im MSCI World - im globalen Durchschnitt wohnen kann. Erschwerend hinzu kommen fehlende unabhängige Statistiken, die mehr als ein paar Jahre in die Vergangenheit reichen. Dies ist leider besonders gefährlich. Aufgrund des Recency Bias Phänomens messen wir Ereignissen in der jüngsten Vergangenheit mehr Bedeutung zu als Ereignissen, die länger zurückliegen. D. h. instinktiv gehen wir, aufgrund des hohen Anstiegs in den letzten Jahren, davon aus, dass Mieten und Immobilienpreise im gleichen Tempo weiter steigen. Hier erwischt uns dann die Regression zum Mittelwert kalt, die besagt, dass sich Wertentwicklungen mittel- und langfristig angleichen. Auf Jahre mit überdurchschnittlicher Rendite folgen also Jahre mit unterdurchschnittlicher Rendite und umgekehrt. [2] geht von inflationsbereinigten (!) jährlichen Wertsteigerungen bei Immobilien in Deutschland von 0,6% zwischen 1970 und 2020 bzw. 5,3% zwischen 2011 und 2020 aus. Es könnten, gerade im Umfeld von nun steigenden Zinsen, jetzt also ein paar magere Jahre folgen.

Schauen wir uns die Mietpreise an, geht [3] von Erhöhungen zwischen 2,1% (Erstbezug) bis 2,7% (Wiedervermietung) pro Jahr in den letzten 31 Jahren aus. Dabei werden nur Neuvermietungen betrachtet. Bestandsmieten steigen in der Regel weit weniger stark [2]. In [2] werden die inflationsbereinigten (!) Mieterhöhungen von Neu- und Bestandsmieten in Deutschland von 1998 bis 2018 ohne Berücksichtigung von Modernisierungen auf weniger als 0,3% pro Jahr beziffert. Die Inflation lag in diesem Zeitraum laut [4] bei durchschnittlich 1,37% pro Jahr.

Bleiben wir doch direkt bei der Inflation. Auch hier hilft natürlich ein Blick auf die Vergangenheit, die laut [4] für Deutschland in den letzten 62 Jahren bei 2,5% lag. Betrachtet man lediglich die letzten 20 Jahre, ergibt sich ein Wert von ca. 1,5%. Parallel sollte man bei der Bestimmung eines sinnvollen Wertes auch noch das Ziel der EZB einbeziehen, die eine mittelfristige Inflation von 2% anstrebt [5].

Kommen wir zur Instandhaltung. Über die Höhe scheiden sich die Geister. Oftmals wird von einer Pauschale pro Quadratmeter gesprochen, die sich - je nach Alter der Immobilie und wen man fragt - zwischen 0,60 und 1,50 Euro pro Quadratmeter und Monat einpendelt. Viele Praktiker kritisieren hier allerdings die viel zu knappe Kalkulation und berufen sich stattdessen auf die Peterssche Formel. Diese geht von den 1,5-fachen Herstellungskosten der Immobilie innerhalb von 80 Jahren aus. Achtung, Herstellungskosten sind etwas anderes als der Kaufpreis einer Immobilie + Grundstück. Angenommen die Herstellungskosten liegen bei 2.000 Euro pro Quadratmeter, ergeben sich monatliche Instandhaltungskosten von 2.000 Euro * 1,5 / 80 / 12 = 3,125 Euro pro Quadratmeter. Unrealistisch erscheint bei beiden Ansätzen der konstante Wert, der im Laufe der Zeit nicht mit der Inflation / dem Zeitwert der Immobilie wächst. Gerd Kommer hält in [2] eine jährliche Rücklage von 1,5% - 2,5% auf den Zeitwert des Gebäudeteils für sinnvoll. Ein hohes Alter der Immobilie, ein schlechter baulicher Zustand, hochwertige Ausstattung oder ein freistehendes Gebäude sorgen eher für höhere Instandhaltungskosten, die sich näher an den 2,5% orientieren. Gehen wir weiterhin von 2.000 Euro Herstellungskosten pro Quadratmeter aus, hält Kommer Rücklagen für Instandhaltungen zwischen 2.000 Euro * 0,015 / 12 = 2,50 Euro und 2.000 Euro * 0,025 / 12 = 4,17 Euro pro Quadratmeter und Monat für angebracht. Diese sollten an die Inflation angepasst werden und enthalten ausdrücklich nicht die Kosten für Modernisierungen.

Die Konditionen einer Anschlussfinanzierung sind heute leider unmöglich vorherzusagen. Prinzipiell sollte sich jeder Käufer ausrechnen, wie hoch die Zinsen max. steigen dürfen, damit das Budget noch ausreicht. Wird das persönliche Risiko zu stark steigender Zinsen als kritisch eingestuft, kann man sich niedrigere Zinsen über eine lange Zinsbindung erkaufen. Alternativ besteht auch die Möglichkeit eines Bausparvertrags zur Absicherung.

Wie können die beiden Investitionen verglichen werden?

Die Berechnung, ob sich Mieten oder Kaufen lohnt, erfolgt in mehreren Schritten / Teilen.

Kauf einer Immobilie:

• Vollständige Kaufkosten der Immobilie = Kaufkosten Objekt + Kaufnebenkosten + Gutachter
• Höhe des Darlehens = Vollständige Kaufkosten der Immobilie - Eigenkapital
• Anfängliche monatliche Zinsen = Höhe des Darlehens * Zinssatz / 12
• Anfängliche monatliche Tilgung = Höhe des Darlehens * Tilgungssatz / 12
• Monatliche Rate = Anfängliche monatliche Tilgung + Anfängliche monatliche Zinsen

Das Darlehen wird mit jeder Rate reduziert, weshalb auch die absolut zu zahlenden Zinsen immer wieder neu berechnet werden müssen und absolut im Laufe der Zeit fallen. Da die monatliche Rate gleichzeitig unverändert bleibt, erhöht sich die monatliche Tilgung.

• Monatliche Tilgung = Monatliche Rate - Restlicher Darlehensbetrag * Zinssatz / 12
• Restschuld = Höhe des Darlehens - Tilgung gesamt über Laufzeit des Darlehens

Für die Berechnung der Restschuld empfehle ich einen entsprechenden Rechner im Internet wie https://www.zinsen-berechnen.de/kreditrechner.php oder Excel. Wird für die Begleichung der Restschuld eine Anschlussfinanzierung benötigt, starten wir wieder bei "Höhe des Darlehens", wählen hierfür die Restschuld und wiederholen die Rechnungen von dort aus.

• Monatliche Rückstellungen = Instandhaltungskosten nach Petersscher Formel oder Gerd Kommer (jährliche Anpassung der Rückstellung an die geschätzte Inflation) + Rückstellungen für Modernisierung 
• Monatliche Belastung = Monatliche Rate + monatliche Rückstellungen

Sobald das Darlehen komplett abbezahlt wurde und keine Anschlussfinanzierung mehr notwendig ist, entspricht die monatliche Belastung den monatlichen Rückstellungen. Für den Fall, dass du deine Immobilie zwischenzeitlich verkaufen möchtest, musst du natürlich noch den Verkaufspreis errechnen.

• Verkaufspreis = Kaufkosten Objekt + Wertentwicklung seit Kauf + Wertsteigerung durch Modernisierung - Verkaufskosten (ggf. Maklergebühr, Löschung der Grundschuld, Umzugskosten, Vorfälligkeitsentschädigung, ...)

Nach einem Verkauf musst du dir wieder eine andere Immobilie zur Selbstnutzung kaufen oder dich für ein Mietverhältnis mit Weltportfolio entscheiden.

Miete einer Immobilie:

• Verfügbares Startkapital = Eigenkapital - Kaution
• Monatliche Sparrate = Monatliche Belastung Käufer - Kaltmiete

Das verfügbare Startkapital wird in das Weltportfolio eingezahlt, genauso wie die monatliche Sparrate - sofern diese positiv ist. Übersteigt die Kaltmiete im Laufe der Zeit die monatliche Belastung des Käufers, muss der entsprechende Betrag stattdessen aus dem Weltportfolio entnommen werden.

• Monatliche Entnahme = Kaltmiete - monatliche Belastung Käufer + auf Gewinn zu zahlende Steuern

Wichtig ist hier tatsächlich die korrekte Berücksichtigung der Steuer, die aktuell bei 26,375% auf Kapitalerträge in Deutschland liegt, sofern keine Kirchensteuerpflicht besteht. Diese Berechnung lässt sich mit ein wenig Aufwand in Excel umsetzen und wird im zweiten Teil dieser Beitragsreihe mit einer Beispielrechnung noch einmal klarer. 

Da der Wert unseres Weltportfolios im Laufe der Zeit steigt, muss dieser jährlich neu berechnet werden.

• Wert Weltportfolio = (Alter Wert Weltportfolio + Monatliche Sparrate * 12) * Jährlicher Wertzuwachs in Prozent

bzw. in der Entnahme-Phase:

• Wert Weltportfolio = (Alter Wert Weltportfolio - Monatliche Entnahme * 12) * Jährlicher Wertzuwachs in Prozent

Streng genommen erwirtschaftet das Weltportfolio natürlich nicht am Ende eines Jahres schlagartig die angenommene Rendite, wie es hier geschieht. Dabei handelt es sich aber nur um eine minimale Ungenauigkeit, da nur ein verhältnismäßig kleiner Teil pro Jahr neu in das Portfolio fließt bzw. entnommen wird. Dieser Umstand wird - um die Berechnungen nicht noch weiter zu verkomplizieren - ignoriert.

Natürlich muss in der Berechnung auch die Miete in regelmäßigen Abständen an die angenommene Mieterhöhung angepasst werden. Mehr hierzu im 2. Teil der Beitragsreihe.

Vergleich Kaufen vs. Mieten:

Bei der Analyse, was denn nun sinnvoller ist, spielen am Ende des betrachteten Zeitraums (bspw. bis zum Ableben des Mieters / Besitzers) primär drei Faktoren eine Rolle

1) Wert der Immobilie des Käufers

2) Wert des Depots des Mieters

3) Steigt oder fällt der Wert des Depots des Mieters?

Der einfachste Weg ist nun, 1) mit 2) zu vergleichen. Ist 1) höher, ist Kaufen die finanziell bessere Entscheidung. Ist 2) höher, ist Mieten die finanziell bessere Entscheidung. 

Meiner Meinung nach ist das aber nicht so einfach. Ich kaufe / miete eine Immobilie um zu wohnen. Würde ich im Falle eines Kaufs bis ans Ende meiner Tage in meiner Immobilie wohnen bleiben, interessiert mich eher, ob ich als Mieter mehr finanziellen Möglichkeiten hätte. Und damit rückt 3) in den Mittelpunkt. Steigt mein Depotwert nach Abzug der Miete trotzdem unaufhörlich weiter, kann ich den Überschuss für andere Konsumausgaben nutzen, die ich mir als Käufer nicht leisten könnte. Natürlich könnte der Käufer in diesem Fall seine Immobilie verkaufen, sich eine kleinere Wohnung kaufen / mieten und den Überschuss für sich nutzen. Die Frage ist allerdings: Möchte der Käufer das? Der Verkauf einer Immobilie ist immer mit Kosten, Aufwand und Stress verbunden, genauso wie der Umzug in eine neue Immobilie. Ein Verkauf kann sich - je nach Marktlage - über Monate oder Jahre ziehen und an der zu verkaufenden Immobilie können persönliche Erinnerungen hängen, die man nicht "verkaufen" möchte. Und das alles im fortgeschrittenen Alter. Das Depot ist hier einfach viel flexibler als eine Immobilie und vermeidet ein hohes Klumpenrisiko. Ist das Ziel nicht der Vermögenserhalt, sondern der Vermögensverzehr, kann sogar bei einem in den letzten Jahren fallenden aber insgesamt hohen Depotwert ein Mietverhältnis sinnvoller sein.

Ich halte es für wahrscheinlicher, dass ich mir im Alter mehr gönne, wenn mein Depot stetig wächst - auch dann, wenn eine Immobilie einen höheren Wert als ein Depot hätte. Das ist aber eine individuelle Entscheidung und kann / muss von jedem selbst getroffen werden. Für mich hat deshalb aber nur in den folgenden Konstellationen der Käufer "gewonnen":

• Der Wert der Immobilie liegt am Ende des betrachteten Zeitraums deutlich (!) über dem Wert des Depots oder
• Der Wert der Immobilie ist min. ähnlich hoch wie der Wert des Depots und das Depot verliert an Wert

In allen anderen Fällen gewinnt der Mieter den Vergleich.

Ende Teil 1

Das soll jetzt genug Theorie gewesen sein. Im nächsten Teil überführen wir diese in die Praxis und rechnen ein echtes Beispiel durch!

Fehlt dir noch etwas in der Betrachtung? Ich bin auch nur Laie auf dem Gebiet und freue mich über Verbesserungsvorschläge => ab damit in die Kommentare!

Du hast ein spannendes Szenario, das ich für dich durchrechnen soll? Auch darüber freue ich mich in den Kommentaren. Ich rechne dir das gerne im 3. Teil ( https://app.getquin.com/activity/GEBmMewkKS ) dieser Beitragsreihe durch.

Du stehst selbst vor der Entscheidung, ob du eine Immobilie zur Selbstnutzung kaufen sollst oder nicht bzw. hast diese Entscheidung schon getroffen? Teile in den Kommentaren gerne deine Überlegungen bzw. Gründe, warum du diese Entscheidung getroffen hast.

Den 2. Teil findest du hier: https://app.getquin.com/activity/evjQvBldso

Kudos gehen außerdem an @Koenigmidas der den Beitrag als Immobilienbesitzer gereviewt und wertvollen Input geliefert hat.

Quellen

[1] https://www.msci-world.de/kurs/

[2] Kaufen oder Mieten? Gerd Kommer, 08/2021, 978-3593514765

[3] https://de.statista.com/statistik/daten/studie/326031/umfrage/miet-und-preisentwicklung-deutscher-wohn-und-gewerbeimmobilien

[4] https://www.laenderdaten.info/Europa/Deutschland/inflationsraten.php

[5] https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2021/html/ecb.pr210708~dc78cc4b0d.de.html

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