1Wo.·

Money for Nothing ?!?

Ich möchte heute mal eine Idee von @GoDividend aufgreifen – sein sogenanntes „Bauspar-Hebeldepot“. Vielleicht hat der eine oder andere von Euch schon mal seine Posts dazu gelesen (zuletzt vor etwa 2 Monaten). Ich finde die Strategie aus zwei Gründen bemerkenswert.

1) Es handelt sich hier um eine sehr ungewöhnliche Idee. Nämlich Fremdkapital zu niedrigen Zinssatz mittels eines Bausparvertrag aufzunehmen und in höher ausschüttende Wertpapiere zu investieren. Wenn das Konstrukt aufgeht – und ich denke das kann es durchaus – hat man sich einen schönen Fremdkapitalhebel gebaut.

2) Er zieht das durch, obwohl er mit der Investmentidee ziemlich alleine dasteht und sonst wohl sehr wenige oder niemand hier im Forum diesen Ansatz verfolgt.

Hier der Link zu seinem Beitrag https://getqu.in/U6H5wA/

Das Prinzip ist eigentlich sehr einfach. Er zahlt 2,1% p.a an Darlehenszins für das aufgenommene Geld des Bausparkredits (in seinem Fall 17tsd Euro). Er legt das aufgenommene Geld in Papiere wie $WINC (+0,33 %) mit einer prognostizierten Ausschüttung von fast 10% an. Die Differenz von knapp 8% nimmt er als Risikoprämie dafür ein, dass der Kurs des Wertpapiers gegebenenfalls fallen kann und er am Ende der Darlehenslaufzeit das Delta zum aufgenommenen Darlehensbetrag ausgleichen muss.

Geht sich das Konstrukt auf, hat er 8% auf 17tsd pro Jahr (ca. 1360 Euro brutto) und kein eigenes Geld eingesetzt (EK-Rendite = unendlich).

Warum komme ich mit der Idee um die Ecke? Ich bekomme in etwa 2 Monaten drei Grundbücher frei und überlege mir gerade, ob ich diese nicht auf ähnliche Weise nutzen kann. Ich hab zwar kein Bauspardarlehen, aber könnte zu regulären Zinssätzen für Immobilienfinanzierungen einen Kredit aufnehmen – z.B. 100tsd für ca. 4,1% - 4,4 % p.a. Zugegeben – ich bräuchte Papiere mit hohen Ausschüttungen (und Steuer kommt auch noch weg). Aber es wäre eine Möglichkeit etwas Zusatzrendite zu erzeugen. Ich denke 3% p.a. auf 100tsd wäre realistisch. Bei einer Finanzierung über 10 Jahre kommt da schon ein bisschen was zusammen. Meint Ihr das Risiko ist es wert? Würdet Ihr sowas machen?

22 Kommentare

Wealth-Accelerator@Wealth-Accelerator

1Wo.

Ich habe selbst solche Geschichten schon gemacht. Aber mit 1% Finanzierungen.
Ich finde über 4% deutlich zu viel für das in Kauf genommene Risiko.
Gefühlt würde ich eine Grenze bei 2,5% FK-Zins sehen.

Meine Meinung 😊

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NichtRelevant@NichtRelevant

1Wo.

@Wealth-Accelerator Danke für die Einschätzung. Leider sind die Zeiten mit 1% erst mal nicht wieder in Sicht. 😉
Mal sehen. Vielleicht ist es auch eine Schnapsidee.

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Wealth-Accelerator@Wealth-Accelerator

1Wo.

@NichtRelevant ja, denke nicht, dass wir so niedrige Zinsen in den nächsten Jahren sehen.

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Dividendenopi👴@Dividendenopi

1Wo.

Wenn Du 3% netto verdienen möchtest bei im schlechtesten Fall 4,4% Darlehenszins benötigst Du eine Bruttodividende von gut 10%..... Das schaffe nicht mal ich 🤭😂 Zumindest nicht, wenn ich dazu auch ruhig schlafen will. Der Aufwand und das Risiko für den vergleichsweise geringen Ertrag sind es in meinen Augen nicht wert.

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NichtRelevant@NichtRelevant

1Wo.

@Dividendenopi Wahrscheinlich hast Du Recht. Auf der anderen Seite: Ich investiere einfach alles in $UKW und $CHPY !!!! 🧨🧨🧨🧨

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Markus@alemaorecifense

6Tg

Genau diese Strategie stand am Anfang meines "Aufbruchs" 2014/15:
3x 10k sog. Blanko-Darlehen (also ohne Sicherheiten) zu 2,1, 2,4 und 2,8% in P2P-Kredite. 2016 dann noch einmal 20k zu 1,8% aus nem 100.000er BSV (Rest für Kauf+Sanierung einer ETW). Das war ein gewaltiger Hebel, super wichtig gerade am Anfang. Ging aber alles nur, weil wir Wohneigentum hatten!

100k wirst du für so eine Stategie NICHT bekommen! Es muss eine wohnwirtschaftliche Nutzung beabsichtigt sein UND für ca. 80% der Summe nachgewiesen werden!

Außerdem darfst Du 2 Dinge nicht aus den Augen verlieren:

- die gewaltige Diskrepanz zw. Nominal- und Effektivzins (wg. Abschluss- und Konfoführungsgebühren) und
- den Verlauf der Finanzierung: Zu Beginn zahlst Du Zinsen für das Vorfinanzierungsdarlehen und eine Sparrate, d.h. es wird erst nach ca. 6, 7 Jahren erstmals wirklich getilgt, solange zahlst Du die Zinsen auf den Gesamtbetrag. Die Gesamtrate ist hier noch überschaubar. Bei Zuteilung verdoppelt sie sich gerne mal, weil die Tilgung dann auf ca. 10% nach oben geht. Bsp.: der 100.000er von oben:
- Seit 2016 200€ Sparrate, 71€ Zinsen, 0,15% Guthabenzins.
- Ab November '26 200€ Sparrate und 275€ Zinsen,
- Zuteilung im August '28, Rückzahlungsrate dann 700€ bis 2041.

Bei einer klassischen Immo-Finanzierung ist das egal, die Zinsen werden abgesetzt. Bei privaten Experimenten sieht die Rechnung schon ganz anders aus!

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NichtRelevant@NichtRelevant

6Tg

@alemaorecifense Hm, bei mir wäre es kein Bausparvertrag, sondern eine Refinanzierung mit drei freien Grundbüchern als Sicherheit. Die Bank hat die Wohnungen als Sicherheit und zusätzlich die Mieten der Wohnungen als Abtretung (falls die Annuitätenraten von mir nicht bedient würden). Ich würde sagen die Wohnungen haben zusammen etwa 250tsd an Marktwert, es wäre somit wenig Risiko für die finanzierende Bank.

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Markus@alemaorecifense

6Tg

@NichtRelevant Die Banken vergeben "Immo"-Darlehen heute ziemlich restriktiv, hab ich letzten Herbst alles durch. 333k Nach-/Umfinanziert, gerade mal 30k konnte ich abzwacken... 😬

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NichtRelevant@NichtRelevant

6Tg

@alemaorecifense Du hast Recht - es ist alles komplizierter geworden.
Aber schön zu sehen, dass es noch andere Leute gibt, die sich mit Investments in Backsteine/Beton beschäftigen. 😉

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Gehebeltes-EFH@Gehebeltes-EFH

3Tg

Wohnwirtschaftl. Nutzung ist nicht zwingend. Manche Banken gestatten freie Kapitalbeschaffung.

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🏊🏻‍♂️ • 🚴• 🏃‍♂️ Endurance Life@MozartsGeist

1Wo.

Das stellt den guten alten Bausparer plötzlich in ein ganz neues Licht. 🤔

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Donkey Diktator@DonkeyInvestor

1Wo.

Den Post hab ich leider verpasst. Die Idee von @GoDividend finde ich gut. Überlege ich mir jetzt auch. Deine wäre mir zu viel Risiko

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NichtRelevant@NichtRelevant

1Wo.

@DonkeyInvestor 2,1% sind natürlich deutlich besser als 4,x. Andererseits hab ich notfalls immer noch die Immobilien selbst als Asset, die ich notfalls bei Darlehensende liquidieren kann. Wäre zwar nicht optimal, aber das Konstrukt würde einen auch bei einem schlechten Verlauf nicht gleich umbringen. Vielleicht ist es auch Quatsch. Ich überlegs mir mal.

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AI sagt@GoDividend

1Wo.

@NichtRelevant also 4,x ist natürlich schon eine Hausnummer. Ich weiß nicht ob ich das Risiko eingegangen wäre. Da ist natürlich der "Hebel" sehr viel kleiner.

In welche Werte würdest denn du investieren um es erfolgreich durchzubringen so ein Vorhaben?

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NichtRelevant@NichtRelevant

1Wo.

@GoDividend Ich bin es noch nicht eingegangen - ich bin erst mal nur am überlegen. Die Grundbücher werden erst in ca 2 Monaten frei und erst danach könnte ich sie neu beleihen.

Natürlich erzeugen die drei Wohnungen Miete - somit wirft die Investition auch ohne irgendwelche zusätzlichen Konstrukte Geld ab. Mit der Beleihung und der Anlage in Wertpapiere würde da dann aber eben noch etwas obendrauf kommen, da die Mieten ja dennoch fließen. Ich könnte eventuell sogar die Mieten zum Bedienen der Kreditraten einsetzen und wäre dann in der Wahl der Papiere nochmal deutlich freier. Man könnte dann z.B. auch in einen breit gestreuten Welt-ETF investieren und vereinfacht darauf wetten, dass sich der Welt-ETF über den Darlehenszeitraum von z.B. 10 Jahren besser als 4,x% pro Jahr entwickelt.
Alternativ könnte man in ein Portfolio aus Papieren mit hohen Ausschüttungen setzen. Eventuell eine Mischung aus $WINC und $TDIV mit einer kleinen Ergänzung aus Einzelaktien mit hohen Dividenden.

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Solitair@Solitair

1Wo.

Habe mir das auch schon überlegt. Bei scalable wurden mir 250k zu 3,6% eingeräumt. Ist aber variabel.
Bausparvertrag zu um die 2% ist natürlich verlockender. Aber muss man da nicht eine wohnungswirtschaftliche Verwendung oder wie das heißt nachweisen?

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NichtRelevant@NichtRelevant

1Wo.

@Solitair Bei dem Bausparkonstrukt kann ich das nicht genau sagen - ich hab selbst nie einen Bausparvertrag gehabt. Ich würde aber sagen, dass erst ab bestimmten Abrufsummen geprüft wird.

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Get_Rich_or_Die_Tryin@Get_Rich_or_Die_Tryin

1Wo.

@NichtRelevant theoretisch ist die Bausparkasse (egal welche) ab dem 1. Euro berechtigt, die wohnwirtschaftliche Verwendung nachgewiesen zu bekommen. Intern gibt es bei den Kassen aber üblicherweise Bagatellgrenzen, wo eine Bestätigung des Beraters (vermittelnde Bank, Vermittler oder Bausparkassenaußendienstler) mittels Checkbox ausreicht. Die variiert aber von Bausparkasse zu Bausparkasse und richtet sich in der Regel nach dem Darlehensbetrag (nicht nach der Bausparsumme, weil man die ja theoretisch zu 100% voll sparen könnte ohne je ein Darlehen in Anspruch zu nehmen).

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NichtRelevant@NichtRelevant

1Wo.

@Get_Rich_or_Die_Tryin Da spricht der Experte (Warst Du nicht bei der Bank?!? 😏). Hm Ok, dann müsste man wenn man Pech hat Rechnungen einreichen. Somit besteht da theoretisch ein Risiko in der Durchführung.

Bei "meinem" angedachten Fall einer Kapitalbeschaffung via Grundbuch bräuchte man es jedoch nicht, wenn man dort das Darlehen frei verwenden kann/darf. Leider sind da die Zinsen im Moment nicht mehr so schön niedrig.

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Dave@GhostOpossum

6Tg

Habe das selbe vor. hab vor einigen jahren einen jugendbausparvertrag abgeschlossen ,als ich noch nicht recht wusste was ich mit meinem vermögen machen möchte, bei dem ich mir ein darlehn von 10k zu 1,75% sichere diesen werde ich voll investieren sowie die andere hälfte (eigenkapital)

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Keineui@Keineui

5Tg

Und plötzlich sind alle schlauer als der Markt. LOL
Wer auf die Idee kommt das sowas ein Selbstläufer ist, glaubt auch an den Weihnachtsmann.

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NichtRelevant@NichtRelevant

5Tg

@Keineui nunja, weiß nicht ob schlauer als der Markt. Aber der Allgemeinmarkt sollte eigentlich schon auf Sicht von 10 (?) Jahren schaffen den Bauspardarlehenszins von ca 2% outzuperformen. Bei 'meinen' 4,x% wirds/wäre es schon schwieriger.

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