Ein Beitrag aus der Reihe „Deutschland auf dem Weg zum Schwellenland“
Hallo Leute!
wie in der letzten Umfrage bestimmt, reden wir heute mal nicht über Aktien oder Märkte im direkten Sinn, sondern werden uns mit der Lage Deutschlands im aktuellen Politikkosmos beschäftigen. Bevor wir damit starten wie immer mein Disclaimer:
Disclaimer: Dies ist keine Anlageberatung. Es ist auch keine Aufforderung zum Kauf und/oder Verkauf von Finanzprodukten. Ich schildere hier lediglich meine Meinung. Ihr habt eine eigene Verantwortung gegenüber euren Investments. Also übernehme ich auch keine Haftung.
Starten wir mit ein paar sehr bösen Zahlen:
- 50,5%
- 1,6 Millionen
- 40% -50%
- 5
Was hat es mit diesen Zahlen auf sich? Ist es die Wahrscheinlichkeit, dass Schalke 04 erstklassig bleibt? Oder dass Bayern doch noch die Meisterschaft holt?
Leider nein - die Zahlen umfassen sehr gut das Mietergeschehen in Deutschland. Im Jahre 2021 lebten 50,5% der Haushalte in einem Mieterverhältnis und erwarben via ihren monatlichen Raten kein Eigentum. Damit ist Deutschland in einer Disziplin EU-führend! Kein anderes Land hatte im betrachteten Jahr einen derart hohen Mieteranteil. Vor allem das kriselnde Spanien, das auf diverse Probleme wie Jugendarbeitslosigkeit etc. blickt, hat unter einem Viertel der Bevölkerung als Mieter. Unser Nachbar des Nachbarn liegt bei gerade mal 24,2%. Umbekehrt bedeutet das, dass 75,8% in einem Eigentumsverhältnis leben. Auch Frankreich liegt mit 35,35% deutlich niedriger als Deutschland. Nur Österreich ist einigermaßen in Reichweite mit 45,8%. Gefühlt kommt dann lange Zeit erstmal gar nichts (vgl. (1)).
Die 1,6 Millionen sind in diesem Kontext besonders relevant, denn in einem Land mit so hohem Mieteranteil sollte eine einfache Dynamik greifen, die ich unten erkläre und zu geringeren Lebenshaltungskosten führen sollte. Dennoch gab es in 2022 knapp 16% von Haushalten, die 40% bis zu 50% ihres NETTOeinkommens für die Miete aufwenden mussten. Damit gilt der Haushalt als „überfordert“ und das Problem verschärft sich mittlerweile im Jahresturnus. Waren es noch 2021 jeder achte Haushalt, so ist es jetzt mittlerweile fast jeder 6. Haushalt, der in die Finanzierungsproblematik rutscht. Vergleicht man dies mit der aktuellen Mietbelastung von 27,8%, so kommt man auf ein Delta von fast dem Doppelten, dass betroffene Haushalte für die Miete aufwenden müssen. Insbesondere Neumietverträge ab 2019 fallen dabei negativ auf, die knapp 2,7% mehr an Kosten verursachen (vgl. (1), (2)).
Warum ist das wichtig?
Das Konzept „Miete“ geht vereinfacht nur unter folgenden Bedingungen bsph. auf (vgl. u.a. (3), (4)):
- Das eigene Einkommen reicht nicht, um die Finanzierung aus Tilgung und Zinsen in einem sinnvollen Zeitrahmen abzubezahlen
- Das eigene Einkommen reicht schon, allerdings ist der Immobilienmarkt „überhitzt“ und es ergibt sich bei Fokus Immobilieninvestment keine Nettomietrendite > 5%
- Die Zahlung aus Miete + Nebenkosten ergibt einen wesentlich geringeren Kostenfaktor, sodass in alternative Anlageklassen (Aktien, Anleihen, REITs, Gold etc..) investiert wird
- Es handelt sich um eine Altbauimmobilie, die hohe Instandhaltungsrücklagen erfordert
Diese Beispiele zeigen uns auf, warum es für manche Haushalte nicht möglich ist in den eigenen 4 Wänden zu wohnen. Bezugnehmend auf (4) erkennen wir in den Aussagen diverse Kostenparameter:
- Tilgung und Kreditzins
- Anschaffungskosten und Mietzins
- Miete und Sparrücklage des Mieters
- Investmentreturn
- Instandhaltung
Fügen wir diese Parameter für den Hauskäufer zusammen, erhalten wir folgende Gleichung:
Immobilienkaufbelastung = Kredittilgung + Zinstilgung + Instandhaltungskosten
Warum zögern also so viele Leute, die für eine Durchschnittswohnung „nur“ 5 Jahresgehälter vorweisen müssten? Dieser Wert ist z.B. gegenüber Tschechien mit 11 (!) Jahresgehältern weniger als die Hälfte so groß und belastend für den langfristigen Vermögensaufbau?
Es gibt hierzu eine einfache Antwort: Weil sich Teilfaktoren wie die Kredittilgung und seit wenigen Monaten auch die Zinstilgung immens verteuert haben. Nähmen wir 2010 für die Immobilienpreise als Normmaß mit 100 Indexpunkten, so wäre die Immobilie in 2022 bei 196 Indexpunkten (vgl. (5), (6)).
Was heißt das?
Im Jahre 2021 lag die durchschnittliche Wohnung bei 92,1 QM Wohnfläche. Zur Vereinfachung nehmen wir an, dass sonstige Räumlichkeiten wie die Fläche unter einem Treppenaufgang bzw. Räume zur gemeinsamen Nutzung hier erstmal nicht betrachtet werden. Damit würde die Wohnung heute kosten (vgl. (6), (7), (8)):
92,1 QM * 3.372€ Durchschnittspreis Q4 2022 = 310.561,20€ (!)
Was hätte diese Wohnung 2010 gekostet? Es ist ganz leicht, da Index:
92,1 QM * 3.372€ Durchschnittspreis Q4 2022 * (100 Indexpunkte 2010 / 196 Indexpunkte 2022) = 310.561,20€ * 0,51 = 158.386,22€
Ja aber Lohnanstieg und Inflation?
Das Problem an diesem immensen Wachstumsfaktor von fast 2 ist, dass die Gehälter nicht Schritt gehalten haben. Während der Netto-Durchschnittslohn 2010 1.638€ pro Monat betrug, liegt dieser 2021 bei 2.172€ gerechnet ohne Kinder in Steuerklasse 1. Die zugehörige Belastung des Gehalts lag 2010 bei 31,8% und 2021 bei 32,2% (vgl. (11)). Demnach wurde im Durchschnitt eine Erhöhung des Gehalts um:
534€ ermöglicht. Gerechnet auf das ursprüngliche Gehalt von 1.638€ pro Monat sind das:
32,6% mehr, die den 96% mehr für den Immobilienkauf entgegenstehen.
Wir merken also schnell, dass die Bezahlung via Durchschnittsgehalt von Immobilien um den Faktor 96/33 = 2,9 gestiegen ist zu Ungunsten des Gehalts. Das bedeutet, dass die Kredittilgung um diesen Faktor gestiegen ist. Ich fasse daher für die Kredittilgung wie folgt zusammen:
- Nahezu Preisverdopplung von Bestandsimmobilien
- Keine Steuerentlastung durch die für das Gehalt relevante Steuern
- Kein vollständiger Ausgleich der Immobilienpreisentwicklung durch Gehaltserhöhungen
- Konstanz in dem Mieteranteil größer 50%
Ja richtig gelesen. Erstaunlicherweise zeigt sich die Aufteilung nach Mieter und Eigentümer dennoch erstaunlich konstant (vgl. (9)).
Neben Bestandsimmobilien bietet auch der Bau einer eigenen Immobilie einen ggf. interessanten Einstieg in das Eigenheim an. Entgegen der Bestandsimmobilien bietet sich hierbei die Anpassung sämtlicher Räume und Flächen nach eigenen Vorstellungen als größter individueller Vorteil an - keine Kinkerlitzchen, keine große Abweichungen von den eigenen Erwartungen aufgrund von zeitlich anders gelagerten Vorstellungen. Ausgewählte Beispiele anhand von Altbaugebäuden hierfür sind (vgl. u.a. (14)):
- hohe Decken
- morsche Treppen aufgrund von veraltetem Material
- Asbest in den Außenwänden
- Ölheizungen
- Keine Dämmung des Daches
- Einfache Verglasung von Fenstern
Gerade der Faktor rund um Asbest ist exemplarisch spannend für die Divergenz in den angesprochenen Vorstellungen. Asbest fand nämlich ab 1930 Einzug in den Bau von Neuimmobilien und wurde insbesondere aufgrund seiner chemischen Widerstandsfähigkeit, der Toleranz größerer Wärme im Haus selbst sowie trotzdessen seiner schlechten Brennbarkeit sehr geschätzt. Somit kann es gerade auch Immobilieninvestoren, die sich für Altbauten interessieren, passieren eine Bekanntschaft mit der Vergangenheit zu machen. Auch fand Asbest früher Anwendung in den Bremsbelägen von Autos aufgrund der geschilderten Robustheit (vgl. (14)).
Heute wird dies ganz anders beurteilt. Es erinnert mich persönlich an eine shiny bling-bling Lösung, die sich im Nachgang als weniger vorteilhaft erwies. Denn jede Stärke kann ich auch als Schwäche begreifen. Asbest verdankt seine angesprochene Robustheit vor allem seiner Struktur - wenig überraschend. Jeder kennt die gelben faserartigen Blöcke mit einem Durchmesser von bis zu 2 Mikrometern. Wenige Leute hingegen wissen, dass Asbest aufgrund dieser Faserigkeit theoretisch eine große Gefahr für Menschen darstellen kann, die von ihm umgeben sind. Es ist ganz leicht verständlich: Da wir hier von 1/1000 Millimetern von faseriger Materie sprechen, ist das Einatmen dieser Fasern möglich - ja und? Why important (vgl. Ebd.)?
Was reinkommt, sollte irgendwann auch wieder rauskommen. Das ist bei Asbest schwierig - ggf. verbleiben die eingeatmeten Partikel in der Lunge, was langfristig das entsprechende Gewebe reizen kann. Asbest erlangte damit schon 1936 den wenig schmeichelhaften Ruhm einer extra danach benannten Krankheit - der Asbestose.
Warum ist das für Investoren wichtig?
Fällt die Entscheidung gegen den Hausbau oder ein Mieterdasein, ist sehr schnell die Ernüchterung groß - auch wenn gerade die Preise auf dem Immobilienmarkt fallen, sind sie wie oben dargelegt noch immer auf einem Rekordniveau. Die Inflation parallel verbleibt hoch, sodass sich viele - gerade junge Familien - zwangsweise mit Altbauimmobilien rumschlagen dürfen. Schnell wird das Thema der Asbestentsorgung dann zu einem wesentlichen Kostentreiber.
Ja aber das ist doch bestimmt nur für deine ollen 1930er Wohnungen und Häuser wichtig?
Nein - die Antwort lautet: Nein. Asbest ist erst seit 1993 verboten. Wir leben derzeit in 2023 (jedenfalls vom Kalenderjahr her). Das führt dazu, dass sobald auf Häuser der 70er, 80er und teilweise sogar noch 90er zurückgegriffen wird, das Asbestgespenst umherirrt. Oftmals ist gerade das bei Nichtvorliegen eines Exposés oder der Besichtigung von Altbauimmobilien ohne Makler etc. eine Gefahr. Nicht jeder ggf. betagte Eigentümer hat ein finanzielles Interesse einen Sachverständigen die Anwesenheit von Asbest im Haus bestätigen zu lassen, was a) Geld kostet und b) den Wert der Immobilie ggf. negativ beeinträchtigt. Denn die Entfernung von Asbest ist immer mit professioneller Entsorgung verbunden. Asbest kennt dabei viele Formen wie Abwasserrohre, die benannten Dämmungen und auch Eternitplatten. Ein grober 0815 Daumenwert sind dabei ca. 30 € Minimum bis zu 45€ pro QM (vgl. (15), (16)).
Heißt: Entweder muss der Preis für die Immobilie daher fallen ODER ein Sachverständiger muss dies professionell entsorgen. Das kann sehr schnell ziemlich teuer werden und auf einer Ebene stehen mit den Kaufnebenkosten, die für diese Immobilie fällig werden. Ein einfaches Beispiel soll hierfür zeigen, woher die Kosten kommen. Wir nutzen dazu Kostentreiber - Kosten in € (vgl. (15), (16), (17)):
Transport der MA & Geräte zur Altbauimmobilie
-Je nach Strecke 50€-150€
Miete und Aufstellen des Gerüsts,
(damit die MA an das Dach z.B. kommen)
-Je nach Gerüst ca. 1.000€ - 1.200€
Entfernung der Asbestplatten via Manpower
-Dachfläche 150 QM * 35€/QM (wir nehmen mal 150 QM dafür an)
Entsorgung von ca. 12 Tonnen Sondermüll
-150€ Kostenpauschale * 12 Tonnen
Entwässerung des Daches
-1.000€
Neuanbringen der Dämmung
-ca. 10.000€ (abh. Von div. Faktoren)
Anbringen von Schieferplatten
-60€ pro QM * 150 QM Dachfläche
Personalkosten
-4-5 Tage Workload mit ca. 3 VZ MA
Ihr merkt recht schnell, warum gerade Altbauimmobilien sich ggf. nicht lohnen. In diesem einfachen Beispiel mit großem Schwankungsintervall liegen wir bei ZUSÄTZLICHEN Kosten von:
Minimum: 28.100€ + 4 Tage Personalkosten
Maximum: 28.400€ + 5 Tage Personalkosten
Somit zerspringt schon sehr oft der Traum der Altbauimmobilie für junge Familien, die sich diesen zusätzlichen Kostenfaktor plus eine mögliche Benachteiligung beim Wiederverkauf wegen Alters der Immobilie nicht ans Bein binden möchten.
Was tut der Staat?
Z.B. Wärmepumpen fordern, Fördersummen via „Klimafreundlicher Neubau“ ausloben, die bereits im Juni diesen Jahres leer sein werden und bei den Kaufnebenkosten ordentlich zulangen (Vgl. (17), (18)).
Die Nebenkosten bestehen IMMER aus u.a. folgenden Komponenten (vgl. (19), (20):
- Kosten für den Notar
- Kosten für Eintragung in das Grundbuch
- Grunderwerbssteuer
Ja es gibt noch weitere Parameter, aber gerade diese drei fallen an. Dabei ist die Grunderwerbssteuer das, woran die Regierung am ehesten drehen könnte. Aktuell sind große Spannweiten hier zu erkennen. Ich nenne beispielhaft:
- Bayern mit 3,5% Grunderwerbsteuer
- Hamburg mit 4,5% Grunderwerbsteuer
- Thüringen mit 6,5% Grunderwerbsteuer
Die Notar- und Grundbuchkosten sind deutschlandweit einigermaßen ähnlich bei ca. 2%. Die optionalen, aber häufig vorkommenden Maklergebühren liegen bei maximal 3,57%. Im Ergebnis entsteht eine recht große Spannweite via der genannten Bundesländer von:
- Bayern bei 9,07% Gesamtkaufnebenkosten
- Hamburg bei 10,07% Gesamtkaufnebenkosten
- Thüringen bei 12,07% Gesamtkaufnebenkosten
Natürlich wissen wir, dass gerade in vielen bayerischen Gebieten (hust München hust) die Preise aktuell sehr hoch sind. Dennoch kann ein Unterschied von 12,07% - 9,07% = 3% bei einer Standardimmobilie von 310.561,20€ viel Unterschied ausmachen. Im Vergleich wären das ca.:
310.561,20€ * 12,07% = 37.484,74€
Bzw.
310.561,20 * 9,07% = 28.167,90€
Also ein Delta von: 9.316,84€
Gerade bei Familien mit geringem Einkommen kann diese Summe eine enorme Entlastung bedeuten.
Falls euch das jetzt zu viel praktische Immobiliendiskussion war, schaut euch doch dann lieber mein neues Real Estate Video zu den REITS Realty Income, Gladstone Commercial und der Longfor Group aus Hong Kong an! Entstanden aus einem Communitywunsch - wünsch dir was :D
Wie seht ihr das? Seid ihr Team Eigentümer oder Team Mieter? Ich weiß, dass das ein sensibles Thema ist. Oftmals sind die Fraktionen Mieter4Life und die EigentumHoodbros nur schwer übereinander zu bekommen. Ich bitte euch nur respektvoll in den Kommentaren zu bleiben - wie immer eben :)
Danke und bis zum nächsten Mal! Ich freue mich auf euer konstruktives Feedback! :)
Euer Bass-T
Quellen
(4) https://zendepot.de/kaufen-oder-mieten/
(5) https://www.finanztip.de/baufinanzierung/mieten-oder-kaufen/
(7) https://www.umweltbundesamt.de/daten/private-haushalte-konsum/wohnen/wohnflaeche
(12) https://www.interhyp.de/ratgeber/was-muss-ich-wissen/zinsen/zins-charts/
(13) https://www.finanztip.de/baufinanzierung/hypothekenzinsen/
(15) https://wohnglueck.de/artikel/asbest-entsorgen-73149
(16) https://www.listando.de/p/was-kostet-eine-asbestbeseitigung/
(17) https://www.borchers-asbestkiller.de/haeufige-fragen
(18) https://www.co2online.de/modernisieren-und-bauen/waermepumpe/
(20) https://ratgeber.immowelt.de/a/nebenkosten-beim-hauskauf-oder-hausbau.html#c41785
#immobilien
#immobilie
#reit
#sanierung
#hauskauf
#dividends
#gladstone
#realtyincome
#longforgroup
