Continuo muito confiante na VICI Properties e considero que a cotação atual não reflete a qualidade dos ativos nem a capacidade de geração de caixa deste REIT.
A empresa tem 100% de ocupação, um payout de cerca de 75% e um dividend yield próximo dos 7%.
Mais importante: desde a sua fundação, a VICI tem aumentado o dividendo todos os anos, de forma sustentável e suportada pelo crescimento do AFFO por ação. E, para um REIT, tem sido um crescimento bastante significativo.
Claro que existe um risco que não podemos ignorar: a dependência da Caesars.
Mas há aqui um ponto que considero importante.
Em 2017, a Caesars representava praticamente 100% da receita da VICI. Hoje, essa dependência já é bastante menor e continua a diminuir à medida que a empresa diversifica o seu portefólio e adiciona novos operadores e ativos.
E mesmo pensando num cenário extremo em que a Caesars deixasse temporariamente de pagar a renda, acredito que estaríamos perante uma situação temporária.
A VICI não possui imóveis comuns. Detém alguns dos melhores e mais valiosos ativos de Las Vegas, que seriam extremamente procurados por outros operadores.
É aqui que entra, para mim, a margem de segurança da valuation atual.
Mesmo num eventual período de transição, estaríamos a partir de um dividend yield próximo dos 7% e de um payout relativamente confortável. Num cenário meramente ilustrativo em que o Ceasers vá à falência, o rendimento efetivo iria para algo como 4,5%, continuaria a ser um yield interessante enquanto a situação fosse resolvida.
Ou seja, não estou a comprar VICI apenas porque paga quase 7% de dividendo.
Estou a comprar ativos imobiliários de elevada qualidade, contratos de longo prazo que ajustam face á inflação, receitas bastante previsíveis e uma empresa que tem demonstrado capacidade para aumentar o AFFO por ação e o dividendo ao longo do tempo.
Por isso, considero que a relação entre risco e retorno aos preços atuais é bastante atrativa.
E foi precisamente por isso que aproveitei a cotação atual para reforçar ainda mais a minha posição na VICI Properties. 📈
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