Hallo,
heute will ich euch insbesondere den jüngeren Sparern eine Alternative zu Aktien zeigen und zwar Immobilieninvestments, weil diese Alternative in den nächsten Jahren mit den Zinssenkungen kommen wird.
Denn hierbei ist es wichtig einen günstigen Zeitpunkt zum Kauf zu finden. Diese ist nach meiner Meinung die Phase wo die ersten Zinssenkungen im Höhepunkt anfangen bis zu dem Zeitpunkt wo jeder Laie gemerkt hat dass die Zinsen niedrig sind. Am Tiefpunkt der Zinsen wird man auch keine günstigen Wohnungen kaufen können, da die Eigentümer das auch wissen und hohe Preise verlangen.
Ein Besipel von mir.
Wohnung 73m2
Baujahr 1963
Kaufpreis 80k mit Nebenkosten 84k
EZB Zinssenkungen haben 2009 begonnen und Ihren Tiefpunkt im Jahr 2015 erreicht.
Mit der Wohnungssuche habe ich ab 2010 angefangen und natürlich ohne Makler gekauft.
Kreditaufnahme 84k
Zinssatz 2,8% ungefähr
Rate 672 Euro mit Sondertilgungsoption
Ich habe es innerhalb von 5 Jahren komplett getilgt und danach 2015 schon die nächste Immobilie gekauft.
Angenommen ich hätte es 10 Jahre ohne Sondertilgungen getilgt:
Dann hätte ich ungefähr 13.800 Euro Zinsaufwand
Mieteinnahmen betrugen für 10 Jahre Brutto 93k
Nebenkosten 37,5k
Renovierungen 4k
Nettomieteinnahmen 51k
abzüglich Zinsen 37k
Das bedeutet bei dieser Immobile, dass beim Vermögensaufbau von Null auf 100, ein Mieter mir mit einer monatlichen durchschnittlichen Rate von 37k / 120 = 308 Euro behilflich war.
Wenn ich es z.B mit "MSCI World" als Alternative angespart hätte würde ich für eine Sparrate von 700 Euro von meinem monatlichen EInkommen 700 Euro sparen müssen.
Aber bei dieser Immo habe ich nur 700 - 300 = 400 Euro angespart.
Jetzt simulieren wir das weiter für das Jahr 2015.
Wenn ich es bei MSCI World angespart hätte müsste ich diese Position bei einem späteren Immokauf auflösen, da die Bank es nicht als Sicherheit akzeptiert.
Aber wenn man bereits eine Wohnung besitzt, akzeptiert die Bank es als Sicherheit. Profis verhandeln sogar mit der Bank so weit, dass die Bank den Marktwert anrechnen soll damit es besser Zinskonditionen möglich ist.
Ein zweiter Punkt:
Aktien und deren Dividenden akzeptiert die Bank nicht als Einkommen.
Die Mieteinnahmen der ersten Wohnung werden zur Hälfte als Einkommen in die Haushaltsrechnung mit aufgenommen.
Jetzt werden viele kommen und sagen Immobilien sind überbewertet. Dem komme ich mit diesen Argumenten und zusätlich mit dem Argument "Aktien sind noch mehr überbewertet".
Dritter Punkt: Performance von Immobilien sind langfristig viel besser als bei Aktien, da man den Vermögensaufbau sukzessiv erweitern kann. (siehe Perfomancevergleich der obigen Wohnung vs. MSCI World vs. Allianz).
Denn der Marktpreis liegt aktuell laut Immoscout Bewertung bei 250k.
Wichtig ist, dass man Strategien aufbaut.
Natürlich muss man sich dann mit der Materie (Kaufvertrag, Mietvertrag, Mieter, Hausverwaltung usw.) auseinandersetzen,.
Mieterwechsel:
Ich hatte von 2012 bis 2024 insgesamt 4x Mieterwechsel.
Das ist der Punkt wo man am meisten sich um die Wohnung kümmern muss. Aber das bekommt man ohne Probleme hin. Das ist auch die Zeit wo man am höchsten Mieterhöhungen hat.
Aktuell ist die Nachfrage so groß, dass ich mir die besten Mieter nach bestem Wissen und Gewissen rauspicke.
Aber der RIESEN VORTEiL dabei sind nicht nur die Argumente von oben sondern auch die PLANUNGSSICHERHEIT. Das kann man bei Aktien nicht sagen.
Desweiteren steckt man definitiv nicht so viel Zeit wie mit Aktien die immer volatil sind.
Ich hoffe, das hilft einen oder anderen auch mal alternative Investments anzuschauen.
Wenn ich mal Zeit haben sollte, dann werde ich einen ähnlichen Post zu "festverzinslichen Anleihen" und danach zu "Emerging Markets Anleihen" posten.
