Da ich noch einige Tage auf ein neues Buch warten muss, welches ich für meinen Beitrag zu den Zwangsversteigerungen gern hätte, würde ich hiermit als kleinen Zwischenbeitrag mal etwas ansprechen, das für Eigentümer und Eigentümerinnen einer Immobilie sicherlich eine Rolle spielt. Aber auch für diejenigen, die über den Kauf nachdenken, könnte es sicherlich hilfreich sein.
Das Grundbuch – das Buch in das jeder rein möchte. Vorab einmal, wie das überhaupt funktioniert.
Heutzutage handelt es sich bei dem Grundbuch nicht mehr um ein physisches Buch, sondern um ein elektronisches Grundbuch, welches bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, geführt wird (§ 1 GBO).
Sofern ihr an einem Grundstück interessiert seid, werdet ihr vorab nicht um den Blick in das Grundbuch herumkommen. Wer kauft auch schon die Katze im Sack? Dafür seid ihr auf den Verkäufer angewiesen, da ihr für den Blick in das Grundbuch ein berechtigtes Interesse benötigt, wozu Kaufinteresse jedoch nicht gehört.
Auch wenn es sicherlich auf dem ersten Blick nicht ganz übersichtlich erscheint, hat es einen ziemlich einfachen Aufbau.
Wenn ihr euch nun also zum Kauf eines Grundstückes (oder einer Eigentumswohnung, für welche ein Wohnungsgrundbuch geführt wird) entscheidet und in der notariellen Urkunde die Auflassung erklärt wird, stellt in den meisten Fällen der Notar den Antrag im Namen der Vertragsparteien bei dem Grundbuchamt. Als Auflassung gemäß §§ 873, 925 BGB bezeichnet man die dingliche Einigung, dass das Eigentum übergehen soll. Der Kaufvertrag begründet nämlich nur einen schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Eigentums. Oft wird jedoch beides in einer Urkunde erklärt.
Sofern der Antrag vollzugsreif ist, wird der Rechtspfleger im Grundbuchamt den alten Eigentümer röten (siehe Anlage) und euch als neuen Eigentümer oder Eigentümerin eintragen.
Nun zum Aufbau:
Das Grundbuch ist aufgebaut in:
- Bestandsverzeichnis
- Abteilung I
- Abteilung II
- Abteilung III
Die einzelnen Abteilungen und das Bestandsverzeichnis (BV) sind in Spalten gegliedert. Auch hierfür habe ich euch jeweils ein Bild angefügt. Aus Gründen der Übersichtlichkeit aber jeweils nur die ersten Spalten. Die Veränderungsspalten sind hier zu vernachlässigen.
Bestandsverzeichnis:
Hier findet ihr die einzelnen Grundstücke, die auf dem Grundbuchblatt gebucht sind. Zudem sind dort die Flurstücke und deren Bezeichnung angegeben. Ein Grundstück (laufende Nummern in Spalte 1) kann aus mehreren Flurstücken bestehen. Ein Flurstück ist ein Teil der Erdoberfläche, welcher in der Flurkarte (vom Katasteramt) unter einer eigenen Nummer eingetragen ist. Hier finden oft Veränderungen statt. Zum Beispiel werden Flurstücke vereinigt, zerlegt oder neu vermessen. Dies wird dann eingetragen und in den Spalten 7 und 8 des BV vermerkt. Grundstücke können hingegen nur auf Bewilligung des Eigentümers geteilt oder vereinigt werden. Wenn der Eigentümer eines Grundstücks im gleichen Bezirk ein neues Grundstück erwirbt, kann das Grundstück einfach auf dem bereits bestehenden Blatt der Person unter einer neuen Nummer hinzugefügt werden.
Abteilung I:
Hier steht der jeweilige Eigentümer drinnen und der Grund der Eintragung (Erbfolge, Auflassung etc.). Mehrere Eigentümer werden mit ihrem Gemeinschaftsverhältnis eingetragen (also z.B. Person A und Person B zu ½).
Abteilung II:
Hier findet ihr Nutzungsrechte und andere Rechte. Dies sind hauptsächlich Dienstbarkeiten (Fahrtrechte, Wegerechte), beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (Leitungsrechte, Wohnungsrechte), Nießbrauch, Vormerkungen, Vorkaufsrechte. Also zusammenfassend alle Belastungen, die nicht in Abt. III sind. Die Aufzählung ist nicht abschließend, da es sonst den Rahmen sprengen würde.
Abteilung III:
Dort findet ihr Hypotheken und Grundschulden. Früher gab es hier auch noch Rentenschulden, welche heutzutage nicht mehr zu finden sind. Auch Hypotheken werden immer seltener. Hypotheken und Grundschulden können entweder als Briefrecht (Hypothekenbrief wird erteilt) oder als Buchrecht ohne Brief eingetragen werden. Wer sein Grundstück nicht sofort zahlen kann und hierfür eine Finanzierung benötigt (der Großteil) wird um eine Grundschuld nicht herum kommen. Diese bietet dem Gläubiger eine Sicherheit, da hieraus die Verwertung des Grundstücks im Wege der Zwangsversteigerung betrieben werden kann und sich der Gläubiger damit einen guten Rang sichert.
In Abt. II und III findet ihr zudem auch in den Veränderungsspalten eventuelle Änderungen oder Löschungen. Dabei wird das Recht auch wieder rot unterstrichen oder durchkreuzt.
Alle Rechte in Abt. II und III stehen untereinander im Rangverhältnis. In der gleichen Abteilung richtet sich der Rang nach der Reihenfolge der Eintragung. Innerhalb der verschiedenen Abteilungen kommt es auf den Zeitpunkt der Eintragung an. Gleichrang oder eventuell einen Rangtausch würde man auch wieder in den Veränderungsspalten oder direkt am Recht finden.
Ich denke mal, dass dieser kleine Überblick ausreicht, um euch eventuell künftig besser zurechtfinden zu können. Bei Fragen versuche ich wie immer, diese bestmöglich zu beantworten. Eventuelle Schreibfehler bitte ich trotz zweifachen Lesens zu verzeihen.
