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Cibus bei 10,70 Euro

$CIBUS (+0,72 %) für 10,70 Euro? Der Kurs ist im September ein gutes Stück abgesackt.

Vermutlich hängt der Kursverfall mit Zinsängsten zusammen und Befürchtungen die Refinanzierungen von laufenden Krediten könnten teuer ausfallen. Solche Argumente bei Immobilienprofis finde ich immer ein wenig an den Haaren herbeigezogen, da diese Szenarien dort natürlich immer sehr genau vorab durchgespielt werden. Auch wird ja nicht sofort mit Zinsanstieg prolongiert, sondern zuerst müssen bestehende Finanzierungen auch konkret auslaufen. Sollte das der Grund für den Rückgang sein, ist das somit eigentlich reine Panikmache und Unsinn. Natürlich wirkt sich ein Zinsanstieg aus - aber erst zeitversetzt. Gerade bei Gewerbeimmobilien ist eigentlich genügend Marge vorhanden um diese Zusatzbelastung abzufedern.

Vielleicht mag die Börse auch die Ausgabe neuer Aktien in Zusammenhang mit der Akquisition der Forum Estates nicht. Hier werden aber ja nicht nur neue Aktien ausgegeben, sondern durch die Ausgabe auch ein massives neues Portfolio an hochprofitablen Immobilien geschluckt. Durch diesen Deal steigt der Gewinn pro Aktie lt. Cibus direkt um 3-5% - es tritt also faktisch kein Verwässerungseffekt ein.

Was will ich sagen? Ich glaube der Kursverfall ist ungerechtfertigt. Ich wollte eigentlich bei 400 Stück bleiben, aber werde wohl bei diesem "Angebot" nochmal zugreifen, sobald ich etwas Geld frei bekomme.

(Grafik generiert mit lovart.ai, modifiziert in Photoshop)

17 Kommentare

Chris@Multibagger

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Ich sehe einen, auch als nicht gerade ausgewiesener Charttechniker, seit einem Jahr bereits völlig intakten Abwärtstrend, der jetzt an seine untere Begrenzung stoßen könnte und dann entweder dreht, oder nach unten durchbricht.

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Smudo@Smudeo

1Wo.

@Multibagger nene 9 Euro fairer Wert

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🏊🏻‍♂️ • 🚴• 🏃‍♂️ Endurance Life@MozartsGeist

1Wo.

Danke für deinen Post. 👍 Denke auch, dass die aktuelle Phase eine gute Gelegenheit zum Zukaufen ist.

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Keineui@Keineui

1Wo.

Also wer den Zusammenhang zwischen steigenden Zinsen und fallenden Immobilienbewertungen (und damit fallenden Kursen von Immobilienunternehmen) anzweifelt und behauptet, das wäre doch eh alles schon eingepreist, der sollte vielleicht sein Geld lieber in anderen Themen investieren. Meine Meinung.

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NichtRelevant@NichtRelevant

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@Keineui Natürlich gibt es einen Zusammenhang zwischen Zinsen und Immobilienbewertungen. Das sieht man ja auch ganz deutlich im hiesigen Markt bei Wohnimmobilien.

Dennoch ist es nicht so, dass ein Zinsanstieg sofort das komplette Geschäftsmodell eines Immobilienunternehmens in Frage stellt. Prolongiert wird ja erst sukzessive, die höheren Zinsen kommen somit erst mit der Zeit als tatsächliche Kosten im Unternehmen an. Die meisten Finanzierungen laufen über mind 10 Jahre, ich kann mir vorstellen, dass Unternehmen wie Cibus sich Zinsen aber sogar längerfristig sichern und festschreiben. Bei Gewerbeimmobilien sind die Margen deutlich höher als bei Wohnimmobilien und die Verträge sind zudem üblicherweise indexiert (in der Regel auch an die Inflation gekoppelt). Wenn die Zinsen hochgehen, passiert das in der Regel als Reaktion auf eine überdurchschnittliche Inflation und dort greifen dann wiederum die Klauseln in den Gewerbemietverträgen. Ich will sagen: Die Auswirkung eines moderaten Zinsanstiegs auf das operative Geschäft wird hier glaube ich überschätzt.

Für die Bewertung der gehaltenen Objekte ist es natürlich so, dass höhere Zinsen die realisierbaren Verkaufspreise drücken. Speziell die stillen Reserven durch Verkäufe von Bestandsimmobilien schmelzen da ein Stück dahin. Gestützt werden die allgemeinen Bewertungen aber natürlich durch die regulären Kaufpreisfaktoren in der Ertragswertbasierten Immobilienbewertung.

Alles negativ, oder gibts auch was Positives? Refinanzierungen und auch Neufinanzierungen werden teurer, bei Zukäufen muss man somit noch stärker selektieren. Gleichzeitig gibt es bei hohem Angebot einen deutlich reduzierten Bieterkreis und die Einkaufspreise für neue Objekte kann man nun plötzlich viel stärker verhandeln - zumindest ist das der Eindruck, den ich in letzter Zeit bekommen habe.

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Keineui@Keineui

1Wo.

@NichtRelevant hör dich mal auf der Expo Real in München um kommende Woche. Da würdest du deinen letzten Absatz glatt löschen…

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NichtRelevant@NichtRelevant

1Wo.

@Keineui Ich bin nicht in Neubauimmobilien investiert, die Expo ist ja primär für die Bauträger, Projektentwickler und Fondsgesellschaften. Für die ist es zur Zeit bitter.
Beim Ankauf von Bestandsbauten im MFH-Bereich finden sich aber gerade echt gute Deals, weil man als Käufer relativ alleine dasteht und es ausreichend Angebot gibt. Die Verkäufer haben inzwischen begriffen, dass die Preise von vor 3-4 Jahren erst mal vorbei sind und die beurkundeten Preise sind in der Regel deutlich unter Expose.

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Raketentoni@Raketentoni

1Wo.

Ich sehe einen Boden erst bei um die 100 SEK also so um die 8,85 €
Unter 9 Euro kaife ich nach.
Schöne Grüße aus 🇩🇰

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NichtRelevant@NichtRelevant

1Wo.

@Raketentoni Triffst Du die Annahme aus der Charttechnik heraus?

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NichtRelevant@NichtRelevant

1Wo.

@Raketentoni Sollte das eintreffen, müsste man dann gleich NOCH mehr nachkaufen! 👈

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Raketentoni@Raketentoni

1Wo.

@NichtRelevant ja, ihr müsst auf den schwedischen Markt schauen, Anleihen sind in schweden gestiegen, Cibus ist relativ hoch verschuldet, Immobilien sind allgemein in Skandinavien unter druck. Daher glaube ich, nachdem wir unter die 120 SEK gegangen sind, das wir die 100 - 105 anlaufen bevor wir richtig drehen.
Sollte die EZB die Zinsen nochmal erhöhen schließe ich weitere Tiefs nicht aus, weil die Refinanzierung immer teurer wird.

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NichtRelevant@NichtRelevant

1Wo.

@Raketentoni Hm. Grundsätzlich sind niedrigere Zinsen natürlich gut. Ich denke aber nicht, dass das operativ so schnell durchschlägt da Unternehmen wie Cibus bestimmt nicht variabel finanzieren. Die Margen bei den Gewerbemieten sind deutlich höher als bei Wohnimmobilien und oft (zumindest ist das in D so) mit der Inflation indexiert. Die Zinsen steigen als Reaktion auf die Inflation, die Gewerbemieten ziehen dann in Folge automatisch ein Stück nach und gleichen den Zinsanstieg teilweise wieder etwas aus.

Gut. Sei's drum - ich werde mir mehr davon holen, sobald ich Geld dafür habe.

Mein Problem ist nur, dass ich gerade ja auch selbst umfangreich baue und Geld in Steine und Beton investiere. Da fällt für die Börse gerade nicht allzuviel an neuen Einzahlungen ab.

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Raketentoni@Raketentoni

1Wo.

@NichtRelevant cibus ist meine 2. Grösste Position. Ich kenne die Situation bei Cibus ziemlich gut, natürlich sind die Mieten Inflationindex gebunden, aber sie haben gerade eine neue Finanzierung bis 2031 abgeschlossen.
Ist eine gute Firma und ein Nachkaif lohnt, aber warte bis sich ein Boden bildet

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NichtRelevant@NichtRelevant

1Wo.

@Raketentoni Kaufen, wenn die Kanonen donnern 😉.
Vielleicht hast Du Recht mit der Bodenbildung. Dennoch finde ich auch das jetzige Kursniveau aus fundamentaler Betrachtung heraus gut, da das Geschäftsmodell funktioniert und man (meiner Meinung nach) nur abwarten muss, bis es wieder hoch geht. Vermietung von Gewerbeflächen an Lebensmitteldiscounter&Co ist eigentlich ne Lizenz zum Geld drucken.

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Raketentoni@Raketentoni

1Wo.

@NichtRelevant und der Toni geht jede Woche in einer dieser Immobilien hier in Dänemark einkaufen 😂

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Smudo@Smudeo

1Wo.

Bei 9 Euro erste Position zum Kauf möglich

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NichtRelevant@NichtRelevant

1Wo.

@Smudeo Schaun wir mal ob es tatsächlich dazu kommt. Wäre dann aber natürlich ein noch größerer Anreiz mehr zu kaufen.

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