Hier mal meine kleine Erfolgsstory aus 2020/2021 die mich bis heute glücklich macht :)
Eines Abends scrollte ich mal wieder durch EBay Kleinanzeigen, der Fernseher lief und ich langweilte mich.
Da stieß ich auf eine Wohnungs-Verkaufsanzeige eines Maklers. 99.000 € für eine 2-Zimmerwohnung in einem Ort rund 50 Minuten Autofahrt entfernt. Kurz recherchiert war klar, die Wohnung ist im Vergleich zu den Preisen des Ortes und dem Baujahr (1995) zu teuer.
Mein Interesse schwand. Aber da mein Cousin in dem Ort wohnte schrieb ich ihm kurz eine Nachricht: "Hey, Zeit für ein Feierabendbier die Tage? Und sag mal, was kann man bei euch realistisch an Miete pro Quadratmeter verlangen?".
Parallel schrieb ich den Makler an. Er meldete sich am nächsten Morgen und sagte "Morgen, Mittwoch, können Sie gegen 17 Uhr die Wohnung anschauen".
Es war also klar: Mittwoch Feierabendbier mit dem Cousin und vorher kurz die Wohnung anschauen. Ohne große Hoffnung. Ich dachte aber um Erfahrung zu sammeln nicht verkehrt, man lernt ja immer was dabei.
Ich nutze den Tag und schaltete eine "Dummy-Anzeige" auf Ebay Kleinanzeigen mit den Eckdaten der Wohnung die ich kannte. Errechneter Mietpreis, Quadratmeter, Lage, etc. Es meldeten sich 3 Interessenten in 4 Stunden. Es war klar, die Vermietung könnte schnell klappen.
Am selben Tag rief ich zwei Banken an und vereinbarte einen Beratungstermin am Donnerstagnachmittag und einen am Freitagmorgen.
Ebenfalls am selben Tag hatte ich ein Telefonat mit dem örtlich zuständigen Jobcenter. Sie schickten mir eine Liste mit den maximalen Mietpreisen und der Höchstzahl der Quadratmeter pro Person im Harz 4 Bezug. Somit hatte ich eine Orientierung, was ich für die Wohnung mindestens bekommen könnte - unabhängig von meiner Mietpreisvorstellung.
Bei der Besichtigung am Folgetag ergab sich folgendes Bild:
- Makler unmotiviert
- Wohnung steht seit 9 Monaten zum Verkauf
- Eigentümer wollen nicht vom Kaufpreis abweichen, sind aber auch frustriert, dass sie die Wohnung nicht verkauft bekommen
- Wohnung steht (absichtlich) leer, da besser zu verkaufen.
Zustand der Wohnung im Inneren:
- Ein alter dunkler Teppichboden
- Durch eine "unrund gelaufene Waschmaschine" gab es einige beschädigte Fliesen (kleine Abplatzer) im Bad.
- Die Beleuchtung war schwach und trüb, alte "Omalampen" an den Decken.
Ich überschlug im Kopf, was ich in die Wohnung stecken müsste, um sie wieder auf einen guten Standard zu bekommen. Fußbodenerneuerung rund 5.000 €, Badsanierung komplett ca. 15.000 €, "Kleinkram" und Beleuchtung rund 2.000 €.
Diese Rechnung stellte ich dem Makler vor und sagte: für 78.000 nehme ich die Wohnung.
Der Makler stellte mir keinen Erfolg in Aussicht, der Preisabschlag sei zu hoch, die Eigentümer würden dem nicht zustimmen.
Er übergab mir das gedruckte Exposè der Wohnung uns wir verabschiedeten uns.
Am Folgetag war der erste Baktermin.
Konditionen: Vollfinanzierung i.H.v 78.000 €, Nebenkosten selbst zu tragen, zusätzliche Sichereiten (Beleihung Bestandswohnung), Zinssatz 2,1 % bei 10jähriger Laufzeit.
Zweiter Banktermin am Freitagmorgen: Vollfinanzierung inkl. Nebenkosten (knapp 88.000 €), keine weiteren Sicherheiten, 1,29 % Zinsen bei 10jähriger Laufzeit. Nur 1.552 € müsste ich selbst einbringen.
Nach dem Banktermin rief ich den Makler an. Ich bat ihn: "sagen Sie den Verkäufern, ich habe die Finanzierungsbestätigung und halte mich an mein Angebot von 78.000 € bis Mittwoch kommende Woche gebunden."
Ich sag euch, ich war so gespannt ob das klappen würde.
Am Montag Nachmittag rief mich der Makler an. Die Eigentümer wären "weich geworden", weil sie die Wohnung so lange nicht los wurden und weil in einigen Wochen (23.12.2020) eine neue Regelung bzgl. der Maklergebühren in Kraft treten würde, wonach sie die Hälfte der Maklerkosten tragen müssten.
Ich hatte also tatsächlich die Zustimmung, zumindest mündlich. Jetzt hoffte ich nur, dass die Eigentümer keinen Rückzieher machen.
Nachdem die Eigentümer dem Deal zugestimmt hatten, wurde tatsächlich ein Notartermin vereinbart und der Kaufvertrag vorbereitet. Termin: einen Tag vor dem errechneten Geburtstermin meiner Tochter.
Das war ein gutes Argument für mich, denn: Eigentümer und Makler schienen froh zu sein, dass der Verkauf nun kurz vor dem Abschluss stand. Die Verkäufer, da sie frustriert über den geringen Preis waren aber langsam einsahen, dass sie es teuer nicht los würden. Und der Makler, da seine Mandanten sicher nicht die einfachsten waren. Ich glaube, er wollte DEN FALL einfach vom Tisch haben.
Also bevollmächtigte ich den Makler, den Kauf in meinem Namen abzuwickeln. Meine Tochter kam am Tag des Notartermins gesund auf die Welt. Ich konnte dabei sein und fuhr einige Tage später zum Notar um den Kauf abschließend zu genehmigen - Aufwand inkl. Fahrt und Wartezeit beim Notar: 25 Minuten.
Nach der Kaufpreisfälligkeitsmeldung des Notars hatten die Eigentümer einen Tag später ihr Geld, die Übergabe fand statt und die Rechte (z.B. Einnahmen aus Vermietung) und Pflichten (z.B. Instandhaltung) gingen auf mich über.
Im oberen Teil der Story hatte ich euch ja meine Kostenschätzung für die Renovierung mitgeteilt. Tatsächlich war mir klar: ein paar neue Fugen im Bad, der Austausch der Duschamaturen und die Erneuerung aller Lampen in helle, warme LEDs würden fürs Erste reichen. Je nach Mieter, dachte ich, über den Teppichboden kann man sprechen...
Nach der Bestellung der Materialien machte ich mich also ans Werk und verbrachte rund einen Tag in der Wohnung um alle Arbeiten zu erledigen. Kosten: ein Tag Arbeit und rund 300 € für Material.
Im oberen Teil hatte ich euch ja schon berichtet, dass ich vor den Kauf eine "Dummy-Anzeige" geschaltet hatte um ein bisschen in den Mieter-Markt "rein zu schnuppern". Ich hatte zu dem Zeitpunkt aber auch eine Suchanfrage automatisiert laufen, die mich auf Wohnungsgesuche potentieller Mieter aufmerksam macht.
Über diesen Weg hatte ich bereits vor dem Notartermin Kontakt zu einem jungen Mann aufgenommen der dringen auf Wohnungssuche war. Sein Problem, warum er keine Wohnung fand: er ging offen mit zwei Dingen um. 1. Er war arbeitslos und das schon relativ lange (gemessen an seinem Alter). 2. Er war psychisch krank.
Für Vermieter sind das in der Regel gleich zwei K.O. Kriterien.
Warum? Meistens aus Sorge um den Zustand der Wohnung und um potentielle Schäden. Und im übrigen aus Sorge über Beschwerden durch Nachbarn. Erschwerend kommt hinzu, dass psychisch Kranke einen besonderen Kündigungsschutz genießen. Man bekommt sie also nicht so einfach raus aus der Wohnung.
Für mich waren dies zunächst Kriterien bei denen ich dachte: "mal schauen, was das für ein Mensch ist". Aber ausschließen wollte ich die Vermietung an ihn nicht von vornherein.
Der Besichtigungstermin mit dem potentiellen Mieter fand 30 Minuten nach der Wohnungsübergabe zwischen den alten Eigentümern und mir statt, die ich mit den Eigentümern und dem Makler am diesem Tag hatte. So brauchte ich nicht zwei mal anfahren.
Es ergab sich folgendes Bild: zugewandter, ordentlich gekleideter und gepflegter junger Mann. Gesprächig aber dennoch höflich distanziert. Seine Lebensgeschichte bleibt im Detail natürlich privat. Aber ich kann euch so viel sagen: er war weit von einem vermeintlichen und mit Klischees behafteten "pschychisch kranken Harzer" entfernt und war gesundheitlich auf einem guten Weg. Er wird eng betreut und begleitet und wohnte bisher im Haus nebenan. So war gesichert, dass seine Eltern noch regelmäßig nach ihm schauen.
14 Tage später zog er ein. Das Jobcenter zahlt die Miete und im besten Fall sind alle glücklich. Bis heut jedenfalls: "ja!"
Nun ein paar Daten...
Zeitschiene:
26.10.: Wohnung entdeckt
(30 Min.)
27.10.: Makler kontaktiert, Dummy-Anzeige geschaltet.
(30 Min.)
28.10.: Wohnung besichtigt
(1 Std.)
29.10.: Banktermin 1
(1 Std.)
30.10.: Banktermin 2 (1,5 Std.) Finanzierungsbestätigung, Abgabe Kaufangebot an Makler/Eigentümer (5 Min.)
31.10.: Nochmals alles genau kalkuliert.
(1 Std.)
02.11.: Annahme meines Angebots durch die Eigentümer (0 Min.)
10.12.: Notartermin
(0 Min.)
16.12.: Genehmigung des Kaufvertrag durch mich
(1,5 Std. inkl. Vertrag lesen)
13.01.: Wohnungsübergabe, Besichtigung durch potentielle Mieter
(2 Std.)
23.01.: Reparaturen und Lampen tauschen
(6 Std.)
31.01.: Übergabe an Mieter
(45 Min.)
Zeitaufwand also 15 Std. 50 Min.
Gut: Zur Ehrlichkeit gehört noch ein Bisschen "Kleinkram" wie Fahrzeiten, Mietvertag schreiben und div. Mails mit Mieter und Bank sowie Makler. Aber überschlägig waren es in jedem Fall unter 24 Std.
Wirtschaftsdaten
1.500 € Eigenkapital (Corona Prämie des Arbeitgebers)
78.000 € Kaufpreis
8.190 € Kaufnebenkosten
150 € Bankgutachter
Ergebnis:
86.138 € Kredit
1.552 € Eigenkapital
zzgl. 150 € Bankgutachter, 300 € Lampen und Reparatur, 9,90 € Mietvertragsvorlage
Vermietung monatlich:
395 € kalt
38 € Nicht umlagefähige Nebenkosten
30 € Instandhaltung Gemeinschaft
40 € Instandhaltung Sondereigentum
92,59 € Zinskosten
Rest also 194,41 €
Tilgung: 1,8 % = 129,20 €
Cashflow: 65,21 € -> reicht aus um die Steuer zu zahlen, nach AfA u. Zinskosten etc.
Bin gespannt auf Eure Fragen und Rückmeldungen :)
