Ich möchte euch heute meine Eindrücke von der Telefonkonferenz zur Vorstellung der Vonovia ($VNA (-0,53 %)) Jahresergebnisse 2024 schildern.
Rolf Buch ,CEO, betonte zunächst, dass die aktuelle Situation – insbesondere durch die Ankündigung massiver Investitionen der deutschen Regierung in Militär und Infrastruktur – von Unsicherheit geprägt sei. Er skizzierte die Entwicklung Vonovias in drei Phasen: eine Wachstumsphase nach dem Börsengang, getragen von niedrigen Zinsen, gefolgt von einer defensiven Phase nach dem Ukraine-Krieg und dem Zinsanstieg, in der Rating und Bilanz geschützt wurden. Nun sehe man sich am Beginn einer dritten Phase, einer weniger kapitalintensiven Rückkehr zu Wachstum, insbesondere im margenstarken Nicht-Mietgeschäft.
Positiv hob Buch hervor, dass das geplante Investitionsprogramm auch Chancen für Modernisierung und Neubau im Bereich Klimaschutz, Energie und Wohnen biete. Man wolle besonnen reagieren, aus den Erfahrungen der letzten Krisen lernen und die strategischen Prioritäten – Ratingschutz, Schuldenmanagement und langfristiges Wachstum – beibehalten. Bei einzelnen Wachstumsprojekten, die kapitalintensiver sind, könne es zu Verzögerungen kommen, aber man sei bereit, bei Bedarf entschlossen zu handeln. Insgesamt sei das Geschäftsmodell aber robust, die Marktfundamentaldaten stark und das operative Geschäft so solide wie nie. Erfreulich sei, dass die Daten zur Immobilienbewertung eine Stabilisierung und sogar leichtes Preiswachstum bei Eigentumswohnungen zeigten.
Auch die Transaktionsvolumina hätten im vierten Quartal angezogen, und eine Umfrage von Ernst & Young sehe Wohnimmobilien weiterhin im Fokus der Investoren. Trotz Mietpreisregulierung sei die Nachfrage nach Wohnraum enorm, was langfristig solides Mietwachstum sichere. Mit den aktuellen Investitionen von rund einer Milliarde Euro sehe man ein Mietwachstum von etwa 4%, das bei einer Erhöhung auf zwei Milliarden Euro bis 2028 sogar auf 6-7% steigen könnte. Das Mietgeschäft bleibe mit über 90% des EBITDA in 2024 das Kerngeschäft. Das Nicht-Mietgeschäft solle bis 2028 deutlich um 30% wachsen, während insgesamt ein EBITDA-Wachstum von rund 8% und ein EBT-Wachstum im mittleren einstelligen Bereich angestrebt werde.
Philip Grosse präsentierte dann die Details der Jahresergebnisse 2024. Für 2024 wurden ein organisches Mietwachstum von 4,1% und ein EBT am oberen Ende der Prognose erreicht. Der operative freie Cashflow sei deutlich gestiegen, da die Cash-Generierung Priorität hatte. Die Dividende solle um 36% auf 1,22 Euro je Aktie steigen. Nach Veräußerungen von fast 8 Milliarden Euro in den letzten zwei Jahren liege der Fokus nun auf dem Verkauf des verbleibenden Nicht-Kerngeschäfts von 1,6 Milliarden Euro. Das Value-Add-Segment habe deutlich zugelegt, beinhalte aber einen einmaligen Effekt . Die gestiegenen Finanzierungskosten hätten das Finanzergebnis belastet. Der Wert des Portfolios liege beim 23,2-fachen der Nettokaltmiete bzw. einer Bruttorendite von 4,3%, was im Vergleich zu Neubaupreisen für Eigentumswohnungen als angemessen erscheine.
Die Prognosen für 2025 und die mittelfristigen Ziele bis 2028 wurden bestätigt, wobei das erwartete Mietwachstum von über 4% die geplante Investitionserhöhung widerspiegele.
Im anschließenden Q&A stellten die Analysten diverse Fragen.
Valerie Jacob von Bernstein fragte nach der niedrigeren Dividende im Vergleich zur vorherigen Formel und wie man die Dividendenpolitik zukünftig einschätzen solle. Philip Grosse erklärte, dass die Priorisierung der Cash-Generierung in den letzten Jahren und die ansteigenden Investitionen eine höhere Ausschüttung begrenzt hätten, aber die Aktionäre langfristig von den profitablen Investitionen profitieren würden. Rolf Buch ergänzte, dass man die Zinsentwicklung, die konkrete Ausgestaltung der Regierungsprogramme (insbesondere die Mittel für Umwelt und Wohnen) und die Entwicklung der Immobilienwerte genau beobachte und Investitionsentscheidungen an die veränderten Rahmenbedingungen anpassen werde.
Charles Boissier von UBS erkundigte sich nach der Flexibilität des strategischen Plans angesichts steigender Kapitalkosten und unter welchen Umständen man wieder stärker auf Cash-Erhaltung setzen würde. Rolf Buch antwortete, dass man weniger kapitalintensive Wachstumsinitiativen priorisieren und kapitalintensive Projekte wie Neubau bei steigenden Zinsen zurückfahren könne. Bezüglich der erwarteten Verschlechterung der Zinsdeckungsquote (ICR) gab Philip Grosse an, dass aufgrund der gestaffelten Fälligkeiten der Schulden und der aktuellen Marge zum internen Zielwert von 3,5x kurz- bis mittelfristig kein Druck bestehe.
Jonathan Kownator von Goldman Sachs thematisierte die Unsicherheiten bezüglich der staatlichen Investitionen und deren potenziellen Einfluss auf Vonovia sowie die Diskrepanz zwischen dem Potenzial des Mietwachstums durch Investitionen und der kommunizierten Prognose. Rolf Buch erklärte, dass man erste Informationen zu Fördermitteln für Wohnungsbau habe, die genaue Ausgestaltung aber noch unklar sei. Die Mietwachstumsprognose sei möglicherweise konservativ, da die Investitionen schrittweise erfolgen und das volle Potenzial erst in der Zukunft sichtbar werde.
Thomas Neuhold von Kepler Cheuvreux fragte nach den gestiegenen Steuern und dem langfristigen Steuersatz sowie den Plänen und Maßnahmen zur Reduktion der Baukosten im Verkaufsgeschäft. Philip Grosse präzisierte, dass die ausgewiesenen Steuern im operativen Cashflow das Kerngeschäft beträfen und der Anstieg auf höhere Verkaufsvolumina zurückzuführen sei. Langfristig erwarte man einen Steuersatz von unter 10% des EBITDA. Bezüglich der Baukostenreduktion sei es noch zu früh für konkrete Aussagen, aber man arbeite an verschiedenen Initiativen und hoffe auf politische Unterstützung.
Veronique Meertens von Van Lanschot Kempen erkundigte sich nach dem aktuellen Stand der Diskussionen um die Mietpreisbremse und nach konkreten Schritten zur Expansion neuer Geschäftsfelder. Rolf Buch zeigte sich optimistisch, dass die Mietpreisbremse in ihrer jetzigen Form überdacht und angepasst werde. Bei den neuen Geschäftsfeldern sehe er großes Potenzial in der Zusammenarbeit mit langfristigen Investoren, insbesondere im Infrastrukturbereich, da deren Anlagehorizont und das Cashflow-Profil von Vonovia gut zusammenpassten.
Manuel Martin von ODDO BHF wollte die regionale Strategie in den drei Ländern (Deutschland, Schweden, Österreich) und die Sensitivität des Portfolios bezüglich Migration einschätzen. Rolf Buch hob die relative Stärke Schwedens hervor, betonte aber die ähnliche Stabilität und das Nachfrageüberhang in allen drei Märkten. Bezüglich Migration erwarte er keine negativen Auswirkungen auf die Nachfrage, da illegale Einwanderer zunächst in Lagern untergebracht seien und legale Zuwanderung aufgrund des Arbeitskräftemangels eher zunehmen werde.
Fazit:
Die Vonovia Analystenkonferenz vermittelte ein Bild von einem Unternehmen, das trotz eines herausfordernden wirtschaftlichen und politischen Umfelds gut positioniert ist. Die Stabilisierung der Immobilienwerte und die bestätigten Wachstumsziele geben Zuversicht. Die Unsicherheiten durch die staatlichen Investitionspläne werden ernst genommen, aber auch als Chance gesehen. Das Management betonte die Flexibilität, auf veränderte Rahmenbedingungen zu reagieren und die strategischen Prioritäten konsequent zu verfolgen. Die deutliche Dividendenerhöhung ist ein positives Signal für die Aktionäre, auch wenn die einbehaltene Liquidität für zukünftiges Wachstum und Stabilität genutzt werden soll. Insgesamt scheint Vonovia gut gerüstet, um die aktuellen Herausforderungen zu meistern und langfristig zu wachsen.
