Hmm eine Frage, warum passt man eine Tilgung nicht auf den Mietpreis an und investiert in der gleichen Höhe wie der Mieter. Ob die Immobilie bei einem Preis von 1 Mio dann abgezahlt ist, ist ja völlig egal, da man diese ja am Ende des Tages auch veräußern könnte oder am Ende deiner Rechnung easy zurückzahlen kann. Somit würde für mich immer der Kauf über die Miete Siegen.
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@Therealfenrisofabalon Das ist in der Tat eine sehr interessante Überlegung. Da das Berlin-Beispiel relativ einfach ist, habe ich das damit mal durchgerechnet. Auch wenn es theoretisch machbar ist, sollten die größten Herausforderungen in den folgenden Punkten liegen:
- Das Risiko wird zunehmend unkalkulierbarer, da du eine sehr lange Kreditlaufzeit hättest und nicht weißt, wie in 30 oder 45 Jahren die Konditionen für Darlehen sind.
- Bei einem vorzeitigen Verkauf fallen zusätzliche Kosten für die Löschung der Grundschuld und die Ablösung des Darlehens bei der Bank an
- Wenn du verkaufen musst und entsprechend unter Zeitdruck stehst, wirst du sehr wahrscheinlich einen schlechteren Preis akzeptieren müssen oder in einer sehr ungünstigen Marktlage verkaufen müssen
- Es muss eine Bank gefunden werden, die eine so lange Kreditlaufzeit akzeptiert, ohne dass die Zinsen für das Darlehen hoch gehen
Davon abgesehen ist die tatsächliche Berechnung der Tilgungsrate auch gar nicht so trivial, da die Mieten im Laufe der Zeit steigen, deine Rate in der Regel aber auf die Laufzeit des Kredits festgeschrieben ist. Wir starten also mit einer geringeren Belastung des Mieters und enden - am Ende jeder Kreditlaufzeit - mit einer höheren Belastung des Mieters.
Wenn wir beim Berlin-Beispiel die Tilgung für den 1. Kredit auf 1% anpassen, startet der Käufer mit einer monatlichen Rate von 2.639 Euro + 250 Euro Rücklagen für Instandhaltung und Modernisierung + 20 Euro für nicht umlagefähige Nebenkosten der Wohnung = 2909,25 Euro. Die Miete liegt unverändert bei 2.590 Euro. Im 15. Jahr liegt die Belastung des Käufers dann bei 2.995,51 Euro und die des Mieters bei 3.362,87 Euro. Die Restschuld beläuft sich auf 708.093,10 Euro.
Wir gehen bei der ersten Anschlussfinanzierung wie gehabt von einem Darlehenszins in Höhe von 4% aus. Setzen wir eine Tilgung von 2,1% bei einer Laufzeit von 15 Jahren an, liegt die anfängliche monatliche Belastung des Käufers bei 3.962 Euro und die des Mieters bei 3.362 Euro. Im 30. Jahr liegt die Belastung des Käufers dann bei 4.078,95 Euro und die des Mieters bei 4.763,48 Euro. Es bleibt eine Restschuld von 403.147,06 Euro. Das Kapital des Mieters liegt mittlerweile übrigens bei ca. 1,4 Millionen Euro.
Für den 3. Kredit können wir eine Laufzeit von 10 Jahren bei einem Zinssatz von 4% und einer Tilgung von 8,149% annehmen. So ist der Kredit nach diesen 10 Jahren abbezahlt und die Rate des Käufers (31. Jahr: 4.570,59 Euro, 40. Jahr: 4.666,01 Euro) liegt kontinuierlich unter der Belastung des Mieters (31. Jahr: 4763,48 Euro, 40. Jahr: 5.669,33 Euro)
Zahlt der Käufer in den letzten 20 Jahren nur noch Kosten für Instandhaltung und Modernisierungen, beläuft sich das Endkapital des Mieters nach insgesamt 60 Jahren auf ca. 3,8 Millionen Euro und wächst bis ins letzte Jahr. Die entsprechende Modifikation der Parameter würden im Berlin-Beispiel also dafür sorgen, dass der Käufer mit einem signifikant höheren Endvermögen dasteht.
Aufgrund der oben genannten Risikofaktoren ist allerdings fraglich, ob das so klappt. Man braucht schon ordentlich Eier, um das so durchzuziehen. Letztendlich ist das auch nur ein Szenario unter vielen und sagt nicht aus, dass ein Käufer in diesem Setting in jedem Fall gewinnt. Insbesondere eine an die jeweilige Lebenssituation angepasste Immobilie wirkt sich hier besonders nachteilig für den Käufer aus.
- Das Risiko wird zunehmend unkalkulierbarer, da du eine sehr lange Kreditlaufzeit hättest und nicht weißt, wie in 30 oder 45 Jahren die Konditionen für Darlehen sind.
- Bei einem vorzeitigen Verkauf fallen zusätzliche Kosten für die Löschung der Grundschuld und die Ablösung des Darlehens bei der Bank an
- Wenn du verkaufen musst und entsprechend unter Zeitdruck stehst, wirst du sehr wahrscheinlich einen schlechteren Preis akzeptieren müssen oder in einer sehr ungünstigen Marktlage verkaufen müssen
- Es muss eine Bank gefunden werden, die eine so lange Kreditlaufzeit akzeptiert, ohne dass die Zinsen für das Darlehen hoch gehen
Davon abgesehen ist die tatsächliche Berechnung der Tilgungsrate auch gar nicht so trivial, da die Mieten im Laufe der Zeit steigen, deine Rate in der Regel aber auf die Laufzeit des Kredits festgeschrieben ist. Wir starten also mit einer geringeren Belastung des Mieters und enden - am Ende jeder Kreditlaufzeit - mit einer höheren Belastung des Mieters.
Wenn wir beim Berlin-Beispiel die Tilgung für den 1. Kredit auf 1% anpassen, startet der Käufer mit einer monatlichen Rate von 2.639 Euro + 250 Euro Rücklagen für Instandhaltung und Modernisierung + 20 Euro für nicht umlagefähige Nebenkosten der Wohnung = 2909,25 Euro. Die Miete liegt unverändert bei 2.590 Euro. Im 15. Jahr liegt die Belastung des Käufers dann bei 2.995,51 Euro und die des Mieters bei 3.362,87 Euro. Die Restschuld beläuft sich auf 708.093,10 Euro.
Wir gehen bei der ersten Anschlussfinanzierung wie gehabt von einem Darlehenszins in Höhe von 4% aus. Setzen wir eine Tilgung von 2,1% bei einer Laufzeit von 15 Jahren an, liegt die anfängliche monatliche Belastung des Käufers bei 3.962 Euro und die des Mieters bei 3.362 Euro. Im 30. Jahr liegt die Belastung des Käufers dann bei 4.078,95 Euro und die des Mieters bei 4.763,48 Euro. Es bleibt eine Restschuld von 403.147,06 Euro. Das Kapital des Mieters liegt mittlerweile übrigens bei ca. 1,4 Millionen Euro.
Für den 3. Kredit können wir eine Laufzeit von 10 Jahren bei einem Zinssatz von 4% und einer Tilgung von 8,149% annehmen. So ist der Kredit nach diesen 10 Jahren abbezahlt und die Rate des Käufers (31. Jahr: 4.570,59 Euro, 40. Jahr: 4.666,01 Euro) liegt kontinuierlich unter der Belastung des Mieters (31. Jahr: 4763,48 Euro, 40. Jahr: 5.669,33 Euro)
Zahlt der Käufer in den letzten 20 Jahren nur noch Kosten für Instandhaltung und Modernisierungen, beläuft sich das Endkapital des Mieters nach insgesamt 60 Jahren auf ca. 3,8 Millionen Euro und wächst bis ins letzte Jahr. Die entsprechende Modifikation der Parameter würden im Berlin-Beispiel also dafür sorgen, dass der Käufer mit einem signifikant höheren Endvermögen dasteht.
Aufgrund der oben genannten Risikofaktoren ist allerdings fraglich, ob das so klappt. Man braucht schon ordentlich Eier, um das so durchzuziehen. Letztendlich ist das auch nur ein Szenario unter vielen und sagt nicht aus, dass ein Käufer in diesem Setting in jedem Fall gewinnt. Insbesondere eine an die jeweilige Lebenssituation angepasste Immobilie wirkt sich hier besonders nachteilig für den Käufer aus.
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•@DonkeyInvestor gehen wir aber davon aus, dass der Käufer nach dem zweiten Kredit ablöst, da dies zur Zap kostenfrei möglich ist und er ein genauso viel Kapital wie der Mieter hat 1,4mio, dann kann er danach monatlich mehr investieren und hat eine eigene Immobilie. Selbstverständlich ist es schwer die Konditionen für die Zukunft abzuschätzen, aber ein Verkauf der Immobilie würde immer mehr bringen, als nur die Kaution zurück zu erhalten. Ich berichte auch nur so explizit davon, da dieses Vorgehen aktuell meinst Strategie entspricht. Ich zahle meine Immobilie zurück, habe die Zukunft durch ein Forward-Darlehen besichert und kann das Restdarlehen mit meinem Rücklagen zum Zap ablösen und werde dann noch mehr investieren können. Dieses Vorgehen war aber nur auf Grund der niedrigen Zinsen möglich und selbstverständlich auch dem Wissen geschuldet, dass man zu 110% finanzieren kann, ohne einen großen Zinsaufschlag zu bekommen.
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@Therealfenrisofabalon woher kommen die 1,4 Millionen des Käufers? Die 1,4 Millionen des Mieters werden ja rein aus dem Kapitel gebildet, die er gegenüber dem Käufer spart.
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@DonkeyInvestor das Kapitel kommt aus der Annahme, dass Kredit und und Miete ca. Gleich sind. Also eine geringere prozentuale Tilgung genutzt wird um gewünschten Effekt zu erzielen. Nach deiner Rechnung, Mietpreis Steigerung, würde dies ja dazu führen, dass er als Käufer theoretisch noch mehr Geld zur Verfügung hätte, da die Belastung beim Kredit gleich bleibt und nicht prozentual steigt.
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@Therealfenrisofabalon nope, die 1,4 Millionen hat nur der Mieter zur Verfügung. Diese entstehen, wenn das Eigenkapital abzüglich Kaution für 30 Jahre an der Börse angelegt werden. Das Eigenkapital steckt beim Käufer aber in der Immobilie.
Die Tilgung wurde in meinem Beispiel so gewählt, dass sie am Anfang über der Miete liegt und am Ende unterhalb der Miete - eben so, dass Mieter und Käufer über die Laufzeit eines Kredits ungefähr gleich viel ausgeben.
Die Tilgung wurde in meinem Beispiel so gewählt, dass sie am Anfang über der Miete liegt und am Ende unterhalb der Miete - eben so, dass Mieter und Käufer über die Laufzeit eines Kredits ungefähr gleich viel ausgeben.
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@DonkeyInvestor warte Mal, dann gehst du davon aus, dass der Käufer bzw Mieter mit 1 Mio Euro startet bei einem Kaufpreis von einer Wohnung? Ich dachte du berücksichtigt nur die Differenz zwischen Miete und Kredit und legst diese für Zeitraum x an. Meine Rechnung geht nämlich 110% finanzieren und das entspricht Miete. Somit kann Käufer gleich investieren wie Mieter.
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@Therealfenrisofabalon ich gehe von den Daten im Beispiel aus 😅. Der Käufer bringt ein Eigenkapital von 250.000 Euro mit, das er als Mieter - abzüglich der Kaution - in ein Weltportfolio anlegen würde.
Schon bei einer 100% Finanzierung geht dein Beispiel nicht mehr auf. Der günstigste Anbieter, den ich finden konnte, würde hierfür 3,88% Zinsen verlangen, was einer monatlichen Rate bei 1% Tilgung von 4400 Euro entspricht - deutlich höher als die Miete. Ich glaube für die überwältigende Mehrheit sollte es nicht möglich sein, eine 110% Finanzierung für eine Immobilie zur Selbstnutzung mit einer so geringen Tilgung zu bekommen, dass diese auf dem Niveau der Kaltmiete liegt. Und selbst wenn, müssen dann noch Instandhaltungsrücklagen gebildet werden. D. h. die monatliche Rate müsste sogar deutlich unter den Mietkosten liegen.
Schon bei einer 100% Finanzierung geht dein Beispiel nicht mehr auf. Der günstigste Anbieter, den ich finden konnte, würde hierfür 3,88% Zinsen verlangen, was einer monatlichen Rate bei 1% Tilgung von 4400 Euro entspricht - deutlich höher als die Miete. Ich glaube für die überwältigende Mehrheit sollte es nicht möglich sein, eine 110% Finanzierung für eine Immobilie zur Selbstnutzung mit einer so geringen Tilgung zu bekommen, dass diese auf dem Niveau der Kaltmiete liegt. Und selbst wenn, müssen dann noch Instandhaltungsrücklagen gebildet werden. D. h. die monatliche Rate müsste sogar deutlich unter den Mietkosten liegen.
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•@DonkeyInvestor aktuell eher schwer das stimmt.
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