1. Einleitung
Heute möchte ich mich einem ganz besonderen REIT widmen: VICI Properties. Dieser REIT investiert nämlich hauptsächlich in Casinos und besitzt eine Reihe hochlukrativer Casinos auf dem weltbekannten „Strip“ in Las Vegas. Dazu besitzt der REIT noch eine Reihe weiterer Casinos verteilt in den USA und sogar vier erstklassige Golfanlagen. Wirkt auf den ersten Blick nicht sonderlich interessant? Dachte ich zunächst auch bis ich mich sehr intensiv mit dem Unternehmen, den Zahlen, dem Geschäftsmodell und dem Ausblick beschäftigt habe. Ich habe sehr viel Zeit in den Research und den sammeln der entsprechenden Informationen gesteckt. Fast genauso viel Zeit habe ich dann nochmal investiert um diesen Artikel zu verfassen. Disclaimer: gestern habe ich eine erste Tranche in VICI investiert und plane weitere Tranchen zu investieren.
2. VICI Properties Tätigkeitsfelder/Geschäftsmodell
VICI Properties Inc. ist ein REIT aus den USA, die sich auf Casinos, Hotels und Golfplätze spezialisiert hat. Das aktuelle Immobilien-Portfolio besteht aus 43 Casinos mit ungefähr 11 Millionen Quadratmetern Fläche, 58.700 Hotelzimmern und etwa 450 Restaurants, Bars und Nachtclubs. Zu den bekanntesten Immobilien gehören unter anderem die bekannten Casinos „Caesar’s Palace“ (siehe Hangover), „MGM Grand“, „the Mirage“ und „the Venetian“ in Las Vegas. Auch abseits von Las Vegas besitzt VICI weitere Casinos in Atlantic City („Las Vegas der Ostenküste“) und weiteren Standorten in den USA. Desweiteren besitzt VICI Properties vier „Championship Golf Courses“, das heißt Golfanlagen auf denen internationale Meisterschaften ausgetragen werden. [1]
Das Geschäftsmodell ist simpel: VICI Properties besitzt die Gebäude und das Land und vermietet diese mittels sogenannter „Triple Net Lease“ (NNN). Dieses Mietmodell ist besonders lukrativ, denn der Mieter verpflichtet sich neben den normalen Mietzahlungen auch dazu sämtliche Kosten des Mietobjekts, also auch Steuern, Versicherungen und Wartungskosten zu tragen [5]. Demnach generiert das NNN Mietmodell einen planbaren und risikoarmen Cashflow, denn etwaige Wartungskosten trägt explizit der Vermieter und nicht der Eigentümer der Immobilien. Wichtig ist auch die Tatsache, dass VICI nur als Vermieter auftritt und keine operativen Risiken hat. Das größte Risiko besteht darin, dass die Casino-Betreiber selbst Schwierigkeiten haben und es zum Mietausfall kommen könnte. Eine detaillierte Ausführung dazu gibt es im Abschnitten „Risiken“ weiter unten.
3. Geschichte
VICI Properties wurde 2017 im Rahmen der Insolvenzrestrukturierung der „Caesars Entertainment Operating Company“ als REIT gegründet. Zu diesem Zeitpunkt besaß VICI bereits 19 Casinos (u.a. das weltberühmte Caesars Palace) und 4 Golfanlagen und vermietete diese mittels NNN [6]. Zu diesem Zeitpunkt wurde eine jährliche Miete von 630 Millionen USD erzielt. Seit 2018 folgten eine Reihe von Akquisitionen, unter anderem wurde das „Harrah’s Las Vegas“ für 1.1 Milliarden USD gekauft.
Im Jahre 2022 erfolgten zwei große Übernahmen: im Februar 2022 wurde „the Venetian“ und der zugehörige Komplex in Las Vegas für 4 Milliarden USD und im April 2022 wurde der große Konkurrent „MGM Growth Properties“ für 17.2 Milliarden USD gekauft. Allein die Übernahme von MGM Growth Properties fügte 13 neue Immobilien in das Portfolio von VICI hinzu und machte VICI auf einem Schlag zum größten Land- und Immobilienbesitzer auf dem Las Vegas Strip. [6]
Im Juni 2022 wurde VICI Properties dann in den S&P 500 aufgenommen. [7]
4. Zahlen
Wir beschäftigen uns nun mit den nackten Zahlen. Aufgrund der relativ jungen Historie liegen nur Zahlen ab 2018 vor [2],[3]:
Umsatz:
2018: 897 Millionen USD || 2019: 894 Millionen USD (-0.33% YoY*) || 2020: 1225 Millionen USD (+37.0% YoY) || 2021: 1509 Millionen USD (+23.2% YoY) || 2022 (teilweise Prognose): 2530 Millionen USD (+65.9% YoY)
FFO/Share (Funds from Operations / Share):
Die Kennzahl FFO/share (funds from operations per share) dient bei REITs als bessere Kennzahl als das EPS, also den earnings per share. Vereinfacht ausgedrückt stellt das FFO/share dar, wieviel Cashflow im operativen Geschäft pro Aktie erwirtschaftet wurde.
2018: 1.57$ || 2019: 1.25$ (-20.4% YoY) || 2020: 1.75$ (+25.6% YoY) || 2021: 1.76$ (+0.6% YoY) || 2022 (teilweise Prognose): 1.72$ (-2.2% YoY)
Dividend/Share (wird vierteljährlich gezahlt):
2018: 0.9975$ (Payout-Ratio 63.5%) || 2019: 1.17$ (+17.3% YoY, Payout-Ratio 93.6%) || 2020: 1.255$ (+7.3% YoY, Payout-Ratio 71.7%) || 2021: 1.38$ (+10% YoY, Payout-Ratio 78.4%) || 2022: 1.48$ (+7.2% YoY, Payout-Ratio 86.0%)
*YoY = Year over Year, also jährliche Veränderung
Das Umsatzwachstum (mit Ausnahme von 2019) seit 2018 ist beeindruckend und wird natürlich auch von den getätigten Übernahmen getrieben. Allein in 5 Jahren ist der Umsatz um ungefähr 180% gestiegen. Das entspricht fast einer Verdreifachung des Umsatzes in 5 Jahren und einem durchschnittlichen Umsatzwachstum von ca. 23% pro Jahr.
Das FFO/share zeigt seit 2018 ein Wachstum von knapp 10% was auf den ersten Blick bei einem Umsatzwachstum von 180% nicht so beeindruckend wirkt. Das liegt größtenteils an den großen Übernahmen, die in diesem Zeitraum getätigt wurden. Eine Besonderheit bei REITs ist nämlich, dass Übernahmen oftmals auch durch das herausgeben neuer Anteile (also Verwässerung) finanziert werden, so dass die Anzahl der austehenden Aktien bei REITs tendenziell steigt. Das ist keine Besonderheit bei VICI und ist bei nahezu allen REITs so. Viel wichtiger zu erwähnen ist aber, dass VICI gerade in den harten Corona-Jahren 2020/2021 mit Lockdowns und Einschränkungen, die ja insbesondere Casinos, Hotels und Restaurants hart getroffen haben, weiterhin gut verdienen konnte. In diesem Zeitraum wurden 100% der Mieten fristgerecht in Cash bezahlt [9]. Hier zeigt sich ein großer Vorteil von VICI: sie treten selbst nicht als Casinobetreiber auf sondern vermieten lediglich die Gebäude.
Man möchte nun meinen, dass die Milliarden-Übernahmen sich sehr negativ auf die Schulden von VICI auswirken und in Zeiten von steigenden Zinsen das zu einem großen Problem werden könnte. Allerdings stellt sich bei einem Blick in die Bilanz heraus, dass VICI zwar 13.7 Milliarden USD an Verbindlichkeiten hat – dem gegenüber steht ein Net Asset Value (also der Wert des materiellen- und immateriellen Vermögens) von etwa 37 Milliarden, so dass die Verbindlichkeiten fast drei mal durch den Net Asset Value gedeckt sind. Beim Blick in die Bilanz fällt zudem auf, dass die Zinsen für die Verbindlichkeiten mindestens bis 2024 gesichert wurden, wobei ein Großteil der Verbindlichkeiten auf die Jahre nach 2027 fällt.
Trotz der gewaltigen Übernahmen wird eine gute Dividende gezahlt. Diese ist sehr gut durch das FFO gedeckt: im Schnitt werden etwa 75% des FFO ausgezahlt. Das Dividendenwachstum der letzte 5 Jahre betrug 49.4% bzw. durchschnittlich 8.2% pro Jahr.
5. Vergleich zu anderen REITs
Ob VICI ein gutes Investment ist hängt vor allem davon ab ob es vergleichbare Alternativen gibt - also ob es andere REITs gibt, die vergleichbar sind. Alle Daten zum Vergleich wurden [2] entnommen.
Es werden nun verschiedene Kennzahlen mit denen anderer REITs verglichen. Ich vergleiche hier VICI mit den beliebten/soliden REITs: Realty Income $O (+0 %) (Retail), STAG Industrial $STAG (-1,16 %) (Logistik), W.P. Carey $WPC (+0,16 %) (divers), STORE Capital $STOR (Retail) und Simon Properties Group $SPG (-0,18 %) (Entertainment). Wichtig bei der Auswahl war vor allem die Beliebtheit/Bekanntheit und das Abdecken unterschiedlicher Branchen, um einen direkten Vergleich verschiedener Branchen mit der Casino/Entertainment-Branche in der VICI tätig ist zu bekommen. Zudem ziehe ich auch den Median-Wert aller REITs als Vergleich zu Rate um einen generellen Eindruck davon zu bekommen wie ein „durchschnittlicher“ REIT in gewissen Kennzahlen performt. Verglichen wird Dividendenrendite, Dividendenwachstum, Kurs-Buchwert-Verhältnis und das Verhältnis aus Verbindlichkeiten/Eigenkapital. Die Dividendenrendite ist eine gute Momentaufnahme der aktuellen Profitabilität und das Dividendenwachstum ist ein guter Indikator dafür wie sich das Unternehmen entwickelt. Das Kurs-Buchwert-Verhältnis ist ein möglicher Indikator für eine Unterbewertung und das Verhältnis aus Verbindlichkeiten/Eigenkapital ist ein Indikator für die Verschuldung des Unternehmens.
Dividendenrendite:
VICI: 4.21% || Realty: 3.95% || STAG: 4.45% || W.P. Carey: 4.88% || STORE: 5.30% || Simon Properties: 7.49% || Sektor-Median: 4.06%
Die Dividendenrendite ist natürlich nur bedingt aussagekräftig, da es sich immer um eine Momentaufnahme handelt und die Dividendenrendite natürlich immer anhand vergangener Dividendenzahlungen und dem aktuellen Kurs berechnet wird. Trotzdem ein guter erster Eindruck, denn VICI ist über dem Sektor-Median.
Dividendenwachstum (Durchschnitt der letzten 5 Jahre):
VICI: 8.2% || Realty: 3.82% || STAG: 0.83% || W.P. Carey: 1.24% || STORE: 5.83% || Simon Properties: 3.50% || Sektor-Median: 1.77%
Hier sieht man das die Dividenden von VICI verhältnismäßig stark wachsen. Einzig STORE Capital kann in den letzten 5 Jahren mithalten. Vergleicht man die 8.2% durchschnittliches Dividendenwachstum mit dem Sektor-Median ist ebenfalls klar, dass es sich um ein hervorragendes Wachstum handelt.
Kurs-Buchwert-Verhältnis:
VICI: 1.51 || Realty: 1.72 || STAG: 1.73 || W.P. Carey: 2.18 || STORE: 1.51 || Simon Properties: 10.79 || Sektor-Median: 1.73
Das Kurs-Buchwert-Verhältnis (KBV) bestimmt um wieviel höher der aktuelle Kurs gegenüber dem Buchwert, also grob gesagt Eigenkapital abzüglich der Schulden, des Unternehmens ist. Bei REITs besteht das Eigenkapital natürlich vor allem aus dem Wert der Immobilien und dem vorhandenden Cash. Ein niedriger Kurs-Buchwert kann demzufolge auf einen vergleichsweise günstigen Aktienkurs hindeuten. Hier zeigt sich, dass VICI zusammen mit STORE Capital das niedrigste KBV aufweist. Realty und STAG sind knapp darüber und bewegen sich im Bereich des Sektor-Medians.
Verbindlichkeiten/Eigenkapital:
VICI: 0.658 || Realty: 0.642 || STAG: 0.715 || W.P. Carey: 0.885 || STORE: 0.868 || Simon Properties: 5.983 || Sektor-Median: 0.907
Das Verhältnis aus Verbindlichkeiten zu Eigenkapital zeigt wie hoch die Verbindlichkeiten verglichen mit dem vorhandenen Eigenkapital sind. Ein niedriges Verhältnis zeigt demnach, dass der Wert des Portfolios vergleichsweise groß gegenüber den vorhandenen Verbindlichkeiten ist. Das Verhältnis ist zudem unabhängig vom aktuellen Aktienkurs. Hier ist Realty zusammen mit VICI an der Spitze. Grob gesagt stehen 1$ Eigenkapital nur etwa 0.65$ Verbindlichkeiten gegenüber. Der Sektor-Median von 0.907$ Verbindlichkeiten pro 1$ Eigenkapital zeigt, dass dies ein sehr guter Wert ist.
Zusammenfassung:
In allen Kategorien kann VICI mit den beliebten und bekannten REITs mithalten und sich in vielen Kategorien sogar an die Spitze setzen. Das ist ein möglicher Indikator dafür, dass VICI ein Qualitäts-REIT ist. Interessant ist auch der Vergleich mit dem Sektor-Median: in jeder Kategorie steht VICI besser da als Sektor-Median und das teils sehr deutlich.
6. Burggräben
Wir möchten nun einen Überblick über sogenannte Burggräben von VICI geben. Als Burggraben bezeichnet man Faktoren, die ein Geschäftsmodell eines Unternehmens so stark schützen, dass mögliche Konkurrenz nicht einfach das Geschäftsmodell zerstören kann.
Wir beginnen zunächst mit den einzigarten Locations von VICI. Wie bereits im Abschnitt „Geschichte“ erwähnt ist VICI durch die Übernahme von MGM Growth Properties der größte Gebäude- und Landeigentümer auf dem Las Vegas Strip. Die Gebäude auf dem Las Vegas Strip sind heiß begehrt und mögliche Konkurenz kann nicht einfach ein neues Casino am Las Vegas Strip bauen. Im Portfolio von VICI befinden sich weltbekannte Casinos mit dem wohl weltweit besten Standort für Glücksspiele, die nicht einfach kopiert werden können. Zudem ist es für neue Investoren aufgrund der strengen Auflagen und der komplizierten Politik hinter dem Glücksspiel sehr schwer Casinos zu erwerben. Die Konkurrenz hat es also enorm schwer einen Fuß in die Tür zu bekommen.
Ein weiterer Burggraben ist die Krisensicherheit des Geschäftsmodells. Man mag es kaum glauben aber das Glücksspiel ist ein sehr krisensicheres Geschäft. Während der letzten schweren Wirtschaftskrise 2008 bis 2010 ging die Anzahl der Touristenbesuche in Las Vegas nur von etwa 39 Millionen jährlich auf 36 Millionen jährlich zurück, das heißt ein Rückgang von nur 7,7% [11]. Bedenkt man nun noch, dass 87% aller Touristen während ihres Besuches mindestens einmal in ein Casino gehen und dort Glücksspiel betreiben, so zeigt sich wie krisensicher das reine Glücksspiel ist [12]. Die Auslastungsquote der Hotels liegt stabil bei 90% und 16 der 20 größten Hotels der Welt befinden sich in Las Vegas [12]. Doch immer mehr geht es den Touristen nicht nur um das reine Glücksspiel sondern auch um Erlebnisse wie gutes Essen, Shows, Großveranstaltungen und Sehenswürdigkeiten.
Dies knüpft nahtlos an einen weiteren Burggraben von VICI an: das Geschäftsmodell ist sehr schwer durch Digitalisierung oder BigTech zerstörbar. Der CEO Edward Pitoniak spricht explizit davon, dass in Las Vegas kein Produkt verkauft wird sondern Erlebnisse [13]. Die meisten Besucher in Las Vegas sind nicht nur wegen dem Glücksspiel da, sondern für ein Gesamterlebnis. 38% aller Amerikaner waren schon mindestens einmal in Las Vegas [12]. Im Gegensatz zum Einzelhandel ist das Casino-Wesen in Las Vegas oder anderen vergleichbaren Glücksspiel-Metropolen nur sehr schwer durch Digitalisierung zerstörbar. Ähnlich wie das Erlebnis des Reisens nicht digitalisiert werden kann.
Ein weiterer wichtiger Punkt besteht darin, dass es sich um eine komplett neue REIT-Kategorie handelt. Es ist bislang kaum möglich gewesen breit in das Glücksspiel und in das „Las Vegas Erlebnis“ zu investieren. VICI Properties bündelt aber heute bereits 43 Casinos, 450 Restaurant, Bars und Nachtsclub in ein Paket in das sehr einfach investiert werden kann. Dies ist vor allem für institutionelle Anleger interessant, da es eine weitere Art der Risikodiversifikation mit sich bringt.
7. Risiken
Risiken sind natürlich einerseits der Fokus auf die USA und insbesondere auf den Standort Las Vegas. Zwar gibt es auch mehrere Casinos in Atlantic City, Indianapolis und Detroit im Portfolio, aber die Hauptumsätze werden in Las Vegas generiert. Zudem tragen die Golfplätze nur einen unwesentlichen Anteil an den Erlösen des Unternehmens bei. Demzufolge ist ein Investment in VICI eine Art Wette auf die Zukunft von Las Vegas als Erlebnis- und Casinostandort.
Natürlich ist auch die Corona-Situation ein Risikofaktor von VICI. Mögliche Lockdowns und Reisebeschränkungen aus dem Ausland könnte die Zahl der Touristen in Las Vegas massiv verringern. Allerdings zeigt sich beim Blick in die Zahlen auch, dass es bei den bisherigen Lockdowns und Reisebeschränkungen gelungen ist 100% aller Mieten der vermieteten Objekte pünktlich zu bekommen (siehe Abschnitt „Zahlen“). Es wurde also auch in der Corona-Krise ordentlich Geld verdient und es kam zu keinem Rückgang der Mieteinnahmen. Das liegt natürlich auch am Geschäftsmodell, denn VICI betreibt die Casinos nicht sondern fungiert nur als Vermieter. Der Vergleich zum REIT Simon Properties, der sich ebenfalls auf die Entertainment-Branche mit Fokus auf Kinos, Theatern und Restaurants spezialisiert hat, zeigt dass dieser 2020 einen Umsatzrückgang von 18% zu verzeichnen hatte während VICI ein Umsatzwachstum von 37% erreichen konnte. Zudem erzielte Simon Properties 2020 und 2021 einen Verlust, während VICI stabile Gewinne einfuhr und zudem ohne hohe Verschuldung Zukäufe tätigen konnte.
8. Ausblick
Der CEO Edward Pitoniak hat das langfristige Ziel, dass VICI seinen Investoren 12% Rendite pro Jahr beschert [14] (Dividende und Kursgewinne).
Ein Blick in die historischen Daten zeigt: Im Jahr 2018 startete die Aktie bei 20 USD pro Anteil. Ende 2021 stand die Aktie bei 30,11 USD je Anteil. Das macht einen Kursgewinn über 4 Jahre von 10.11 USD je Aktie. Hinzu kommen noch die Dividenden von 4.8025 USD. Insgesamt wurde also eine Rendite von 14.91 USD erzielt. Das entspricht 74.55% Rendite in 4 Jahren oder durchschnittlich 14.94% pro Jahr. Das heißt die angestrebten 12% Rendite pro Jahr sind plausibel, aber dienen natürlich nicht als Prognose für zukünftige Renditen.
Im Jahr 2022 konnte bis heute (03. August) ein Kursgewinn von 4.26 USD je Anteil und eine Dividendenzahlung von 0.72 USD je Aktie erzielt werden. Das ergibt eine Rendite von +16.6% für das bisherige Jahr 2022. Zum Vergleich: der S&P 500 steht bislang bei -14.71%, der NASDAQ 100 ist -21.82% und der DAX bei -15.9%. Seit dem Börsengang im Jahr 2017 konnte VICI sowohl den S&P 500, den NASDAQ 100 und DAX outperformen. Während der DAX in diesem Zeitraum um 9.68% gestiegen ist, konnte der S&P 500 um 65.18% zulegen. Der NASDAQ 100 steht im selben Zeitraum bei +94.42%, während VICI eine Performance von 163.92% hinlegte [15].
Die Dividendenprognose für das Jahr 2023 beträgt 1.56 USD je Aktie und das bei einem FFO von 2.15 USD pro Aktie. Damit würde das Dividendenwachstum 8.3%, das FFO-Wachstum 22.2% und die FFO-Payout-Ratio bei 72.6% liegen.
VICI performte also in seiner noch kurzen Historie (deutlich) besser als die großen Indizes S&P 500, NASDAQ 100 und der DAX. Die Prognosen für das aktuelle und kommende Jahr zeigen rein wirtschaftlich und bilanziell das Fortsetzen dieses Trends. Ob es sich auch im Aktienkurs widerspiegelt bleibt abzuwarten und steht sicherlich in der berühmten Glaskugel.
Ich persönlich denke die Chancen stehen nicht allzu schlecht, dass langfristig die angepeilte jährliche Rendite von 12% erreicht werden kann. Die Kombination aus schnell wachsenden Dividenden und guter Kursentwicklung durch clevere und gleichzeitig vernünftige Akquisitionen ist meiner Meinung nach schwer zu toppen.
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9. Quellen
[1] VICI Properties Homepage: https://viciproperties.com/
[2] Seeking Alpha: https://seekingalpha.com/symbol/VICI
[3] Yahoo Finance:
https://de.finance.yahoo.com/quote/VICI/financials?p=VICI
[4] CNBC: https://www.cnbc.com/2021/08/04/vici-properties-buys-mgm-growth-properties-for-17point2-billion.html
[5] Investopedia: https://www.investopedia.com/terms/t/triple-net-lease-nnn.asp
[6] Wikipedia: https://en.wikipedia.org/wiki/Vici_Properties
[7] Casino.org: https://www.casino.org/news/vici-properties-gets-nod-to-join-the-sp-500-index/
[8] Focus: https://praxistipps.focus.de/ffo-funds-from-operations-definition-des-wirtschaftsbegriffs_125115
[9] Seeking Alpha: https://seekingalpha.com/news/3597218-vici-properties-collects-100-percent-of-rent-in-q2-july
[10] VICI Properties Earnings Q2 2022: https://s1.q4cdn.com/751481880/files/doc_financials/2022/q2/VICI-Q2-2022-Form-10-Q.pdf
[11] Las Vegas Blog: https://www.las-vegas-blog.de/wie-viele-touristen-besuchen-jedes-jahr-las-vegas/
[12] Isa Guide: https://www.isa-guide.de/isa-casinos/las-vegas/allgemeine-infos/las-vegas-in-zahlen
[13] YouTube: https://www.youtube.com/watch?v=54pbg1W-zOg
[14] Wide Moat Research: https://www.widemoatresearch.com/vici-properties-ceo-ed-pitoniak/
[15] Seeking Alpha:
https://seekingalpha.com/symbol/VICI/charting?compare=VICI,SP500,COMP.IND,DAX:IND&interval=5Y&metric=totalReturn
