Da jetzt schon der zweite Post mit etwas irreführenden Infos zu den Earnings von MPW kam, setze ich hier mal einen nach von jemandem der den earnings call gehört und sich mit dem Unternehmen in den letzten Monaten befasst hat….
Grundsätzlich: Verlust von (54) mill, der sich zusammensetzt aus den operativen Ergebnissen sowie Erträgen in Höhe von 400 mill, gegen die u.a. Abschreibung in Höhe von 400 mil aus der MA Steward joint Venture und 160 mil Abschreibung auf die PHP Investitionen stehen. Ohne einmalige Effekte war das Ergebnis positive.
Wichtig ist, dass Prospekt (voll+ Zinsen) und Steward (den Anforderungen der c11 entsprechend) die Miete gezahlt haben. Entsprechend überrascht es nicht das Nffo und Cashflow die Dividende decken und das Unternehmen an seiner Ausschüttungshöhe festhält.
Interessante Entwicklungen q2:
1)
Die ominöse “Dividendenkürzung”. MPW hat eine Verlängerung seiner aktuellen vorteilhaften Kredit Bedingungen bei seinen Gläubigern erreicht. Fortan darf MPW bis September 2025 einen höheren leverage nutzen, was dem Management mehr Flexibilität für den Umgang mit den Auswirkungen der Steward Situation gibt. Im Gegenzug muss MPW eine Aktionärs Equity von 5 bill (doppelte Marcel cap) halten und die Ausschüttungen in Cash werden auf 0.08 Cent Cash pro Quartal limitiert. MPW selbst hat es in der Hand diese Bedingungen jeder Zeit vorzeitig zu kündigen, falls die Steward Situation berechenbarer wird. Management hat im Call explizit gesagt, dass dies keine Dividenden-Ankündigung ist und die Strategy hinsichtlich des Payouts nicht beeinflusst. Maßgeblich hierfür ist der REIT Status, der eine Mindestanforderung hinsichtlich der Auszahlung beinhaltet. Zum Zeitpunkt der Dividendenankündigung wird eine entsprechende Strategie stehen und falls a) Steward noch unsicher ist, b) Es der REIT Status bedarf, wird die Dividende zu dem Zeitpunkt in Cash (0.08) und non-cash also entweder buybacks oder Shares ausgegeben. Abgesehen davon ist die Maßgabe einer 60-70% NFFO Deckung maßgeblich für die zukünftigen Dividenden - die 0.08 Cent sind nur 38%.
2)
Schuldensituation: MPW hat alle Schulden für 2024 gezahlt und hat 600 Mil cash für die 1,28 Bil Schulden in 2025. Die vorgenannte Änderung der Kredit Bedingungen kommt mit einer Verringerung des „Revolvers“, welchen Management angibt nicht mehr in vorhandener Größe zu benötigen, um die Schulden umzuräumen oder neue Schulden aufzunehmen. Die Verkäufe des letzten Jahres haben darüber gezeigt, dass MPW sein Portfolio unabhängig von Klasse und Location über dem Buchwert veräußern kann. Management sieht keine Bedenken bezüglich der Schulden. Cash raised in 2024 bis Q2 (!) sind 2,5 Bil Dollar.
3)
Steward in MA: Ed Aldag hat den Call mit nem Paukenschlag eröffnet: MPW, Macquire und Steward hatten für alle Steward Krankenhäuser in MA Käufer, die die aktuellen Mieten gezahlt hätten. Die Lokale Regierung hat diese innerhalb des Verfahrens blockiert und lediglich Operatoren aus MA mit non-profit Modellen den Zuschlag geben wollen. Dies ist der Haupt-Grund für die Verzögerungen und die zwei Schließungen in MA. MPW zieht die Konsequenz und verlässt MA dauerhaft. Entsprechend sind 400 mil Abschreibungen in diesem Quartal die dortige Joint Venture für die entsprechend die Kredite entfallen. Die Abschreibungen sind buchhalterisch nötig - falls Apollo mehr als 900 mil für die Gebäude bekommt, stehen MPW 50% des Überschusses zu.
4)
Steward außerhalb: Das Management kann kaum über die Krankenhäuser außerhalb von MA kommentieren, außer dass diese deutlich stärkere Operations sind und es kein Problem war von zahlreichen MPW Geschäftspartnern in MA Angebote zu erhalten - kurzum Management geht von einer schnelleren C11 in anderen Staaten aus.
5)
Stewardship: Die Abschreibung auf PHP mag ein Hinweis darauf sein, dass Stewardship weniger Geld einbringt, als Steward hofft. Ist der eigentliche Wermutstropfen; Hier gibts noch nichts verlässliches und die Daten stehen diesen Monat an.
6)
Norwood: Für alle die nicht im Bilde sind: Norwood ist ein Krankenhaus, welches aufgrund von Starkregen einen schweren Wasserschaden erlitt und abgerissen werden musste. Der Versicherer des Krankenhauses hat damals nicht MPWs und Stewards claims in voller Höhe stattgegeben - Begründung war das „flood damages“ begrenzt sind. Der supreme court hat MPW nun Recht gegeben und festgelegt, dass eine Flut nicht vom Dach ausgehen kann. MPW erwartet hier nun noch einen zukünftigen Geldsegen ohne absehbare deadline. (Vormals war das Krankenhaus abgeschrieben worden)
7)
Yale. Keine Timeline aber Prospect hat laut MPW die stärkeren Claims für die nun doch irgendwas anstehende Abwicklung des zugestimmten Verkaufs. Falls der durchgeführt wird, steht Prospect deutlich stabiler da und MPW erhält seine back-rent eventuell früher.
Abgesehen davon verzeichnet MPW eine
8)
Stärkung der Branche in allen Portfolios, vor allem in Europa, wo die Operator bisweilen ihre Besten Quartale hatten.
Entsprechend dieses Slam-Dunk earningscalls gab es gestern eine deutliche Erholung des Sharepreises. MPW ist auf dem besten Weg Steward zu überwinden und einen Comeback durchzuführen. Aktuell sind da noch 210 mil Leerverkäufe (Volatilität ist nicht aus dem Haus …), die zurückgekauft werden wollen und selbst wenn Steward sich zieht und wir ein/zwei Quartale nur 8 Cent plus vlt. Shares bekommen, bleibt dies imho ein absolut überzeugendes Asset und Value play. Die Situation ist nicht immer leicht zu überblicken - REITs sind langweilige Geschäftsmodelle deren Management üblicherweise nicht den shareholdern die Hände halten müssen, damit jeder versteht, wie das Geschäftsumfeld zu bewerten ist - aber MPW hat die aktuelle Krise bislang in meinen Augen gradlinig und überzeugend manövriert. Ich bleibe Investiert. Falls ich hier was verhaspelt habe, gerne anmerken, danke.
